나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1398 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 393-3 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 ""호매실중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지ㆍ단독주택 및 다세대주택ㆍ근린생활시설ㆍ각급학교 등이 혼재하는 일반주택지
대임.

교통상황

본건은 차량 출입 가능한 상태이나 진입도로의 상태 및 계통 등 대체로 보통이며, 대중교통
여건은 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등 대체로 보통임.

건물의 구조

본건은 1989.03.22. 사용승인을 득한 벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상2층건내 2층 201호로서,
외벽 : 외장벽돌치장쌓기마감
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시창임

이용상태

본건은 다세대주택으로서 집합건축물대장 도면상 방3, 주방/거실, 욕실1, 발코니, 현관 등의
구조임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 도시가스공급설비 등 되어 있으며, 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 사다리형의 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 다세대주택 건부
지임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 토지는 서측으로 주택지대내 세로가 개설되어 있으며, 본건이 소재하는 지
대는 동측 서수원로ㆍ남측 칠보로ㆍ남서측 수원광명고속도로(호매실I.C) 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(칠보초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호매실중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(호매실초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건의 내부구조는 집합건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였으며, 위치확인은 도면
및 현황에 따라 확인하였는 바, 입찰시 참고바람.

물건 비고

통칭 미덕빌라 3동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1398 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남수원신용협동조합 (변경전상호:기복교회신용협동조합)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 393-3 2층201호 (통칭 미덕빌라 3동)

토지 이용 현황: 다세대주택 건물 부지

건축 구조: 벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상2층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 1989년 03월 22일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 41.00㎡ (약 12.40 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 46.89㎡ (약 14.18 평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 내부구조 (집합건축물대장상): 방 3, 주방/거실, 욕실 1, 발코니, 현관 등

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 102,000,000 원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "호매실중학교" 동측 인근에 위치함.

주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

2.2. 교통 상황

차량 출입 가능한 상태이며, 진입도로의 상태 및 계통 등 대체로 양호함.

인근 버스정류장의 위치 및 노선 등 대중교통 여건은 대체로 보통임.

서수원로, 칠보로, 수원광명고속도로(호매실I.C) 등과 연결됨.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 사다리형의 완경사지 내 자체 지반 평탄하게 조성된 상태임.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 서측으로 주택지대 내 세로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 임덕임 (1990.06.19.)

근저당권: 기복교회신용협동조합 (2021.01.19.) - 말소기준권리

근저당권: 한상진 (2022.10.11.)

전세권설정: 한상진 (2022.10.11.)

근저당권: 한상진 (2022.10.11.)

가압류: 주식회사케이비국민카드 (2025.01.13.)

임의경매개시결정: 남수원신용협동조합 (2025.06.26.)

등기부 채권 총액: 86,500,658 원

3.2. 임차인 현황

임차인: 한상진

보증금: 500,000 원

차임: 0 원

확정일자: 2022-10-11

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본 경매 사건은 임의경매로 진행되며, 등기부 상 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류)는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 한상진은 대항력이 없어 보증금 500,000원의 반환 의무가 경락인에게 인수되지 않음.

다만, 임대관계 미상인 점은 입찰 시 참고해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 아파트 단지, 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역임.

인근 학교 및 주거 밀집 지역으로 기본적인 소비 수요는 존재함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 학교: 호매실중학교, 칠보초등학교, 호매실초등학교 등이 인근에 위치함.

* 기타: 인근에 체육시설 등 공공시설이 위치하고 있음.

5.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상2층 건물 내 2층 201호 (1989년 사용승인)

* 외벽: 외장벽돌 치장 쌓기 마감

* 창호: 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호

* 설비: 급배수 등 위생 설비, 도시가스 공급 설비, 개별난방 시설 완비.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 기타 제한: 상대보호구역 (칠보초, 호매실중, 호매실초), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

6.2. 기타 고려사항

* 건물 노후화: 1989년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 37년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 주변 실거래가 분석

최근 2026년 3월~7월 사이 인근 호매실동 지역에서 거래된 다세대 주택 실거래가는 다음과 같음.

* '혁성주택' (1995년식, 70.23㎡): 199,000,000원 (2026.03.28)

* '신라궁전타운(439-15)' (1992년식, 39.96㎡): 71,000,000원 (2026.03.23)

* '부강빌라' (1994년식, 57.79㎡): 150,000,000원 (2026.07.01)

7.2. 면적별 시세 비교

상기 실거래가 정보를 바탕으로 면적당 가격을 산정하면 다음과 같음.

* '신라궁전타운(439-15)' (39.96㎡): 약 177.67만원/㎡

* '부강빌라' (57.79㎡): 약 259.56만원/㎡

* '혁성주택' (70.23㎡): 약 283.35만원/㎡

7.3. 예상 입찰가 산정

본건은 전용면적 46.89㎡ (약 14.18평)으로, 건축연도가 1989년으로 비교적 오래되었음을 감안해야 함.

가장 유사한 면적인 39.96㎡의 실거래가(7100만원, 약 177.67만원/㎡)를 적용 시 약 8,323만원 수준임.

감정가 102,000,000원과 비교 시, 최근 거래된 유사 면적대의 가격대, 건물 연식, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있음.

따라서, 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력이 없는 점을 고려하여, 현장 조사 및 추가 시세 분석 후 보수적으로 접근한다면 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교 및 주택지가 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편임.

경매 절차상 인수해야 할 부담 있는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 관계가 명확한 편임.

다만, 건물 사용승인일이 1989년으로 노후화가 진행되었음을 고려해야 하며, 예상 입찰가 산정 시 주변 실거래가와 건물 상태를 면밀히 비교 분석하는 것이 중요함.

9. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰 후 명도 및 권리 승계 부담이 적음.

* 양호한 입지 조건: 주택가 및 학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 있으며, 교통망 접근성도 양호함.

* 잠재적 가치: 리모델링 또는 신축 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 법원 감정가 대비 합리적인 시세 형성 가능성: 주변 실거래가와 건물 연식을 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰 시 투자 가치 기대.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.