나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56609 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""금곡동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 102호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 103호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 104호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 108호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 109호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 110호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 111호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 117호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 120호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 205호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 206호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 207호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 208호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 209호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 210호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호18) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 213호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호19) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 214호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호20) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 216호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호21) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 217호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호22) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 218호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호23) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 219호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호24) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 220호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호25) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건내 2층 221호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호26) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 222호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호27) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 223호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) ~ 기호27) 공히 공부상 근린생활시설이나, 현황 공실상태입니다.

설비내역

본건 기호1)~기호27) 공히 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는바 경매진행시 참고하시기 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56609 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.2. 물건 명세

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층102호

도로명주소: 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 92 (금곡동)

용도: 근린상가

감정가: 592,000,000원

토지 면적: 11.64㎡ (약 3.52평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 43.50㎡ (약 13.16평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.3. 건물 정보 (집합건물)

건물명: 다인로얄팰리스 호매실 테라스 4차

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물

외벽: 석재붙임 등

내벽: 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호 등

주 용도 (건축물대장): 업무시설 (오피스텔, 근린생활시설)

총 호수 (건물 전체): 160호

건축 허가일: 2017년 8월 24일

사용 승인일: 2019년 11월 22일

건축물 현황: 본 건물은 지상 8층, 지하 3층으로 구성되어 있으며, 본건(1층 102호)은 공부상 근린생활시설이나, 현황 공실 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 북측으로는 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이는 지역 개발 및 상업 활동을 위한 계획적 관리가 이루어지고 있음을 나타냅니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

* 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사정담아, 2022-07-06)

* 근저당권 (광주신안신용협동조합, 2,424,000,000원, 2022-07-06)

* 압류 (구미세무서장, 2023-05-22)

* 강제경매 (신용보증기금, 663,199,156원, 2025-06-25)

* 압류 (수원시, 2025-10-22)

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 을1. 광주신안신용협동조합의 근저당권(2022-07-06 접수, 채권 최고액 2,424,000,000원)입니다. 해당 권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

이 외의 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 압류 및 강제경매 개시결정 등으로서, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황 및 특이사항

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다. 인수되는 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되지만, 실제 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 수원시 권선구 금곡동은 계획된 신도시인 호매실지구에 속해 있으며, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 주변으로 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황

해당 건물은 총 160호의 다수의 상가 및 업무 시설로 구성되어 있습니다. 본건(1층 102호)을 포함하여 현재 공부상 용도와 달리 현황 공실 상태로 확인되었습니다. 이는 향후 임대 수익 창출을 위한 공실 해소 전략이 요구됨을 시사합니다.

4.3. 상권 발전 가능성

호매실지구는 신도시 개발 계획에 따라 지속적인 인구 유입과 기반 시설 확충이 이루어지고 있는 지역입니다. 일반상업지역이라는 점을 고려할 때, 향후 배후 수요를 바탕으로 상권이 더욱 활성화될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 금곡동행정복지센터 (인근)

* 다수의 소매점, 음식점, 서비스업 등 근린생활시설 (건물 내 및 인근)

* 롯데아울렛, 홈플러스 등 대형 유통 시설 (차량 이동 거리)

* 호매실도서관

* 다수의 아파트 단지 (배후 주거 수요)

5.2. 공공기관 접근성

금곡동행정복지센터가 인근에 위치하여 각종 행정 업무 처리가 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 동일 채무나 담보를 제공하는 관련 경매 사건이 존재할 수 있습니다. 이는 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있으므로, 입찰 전 관련 사건과의 연관성을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

현재 본건(1층 102호)은 공실 상태입니다. 따라서 즉시 임대 수익 발생이 어렵고, 임차인 확보를 위한 노력이 필요합니다. 또한, 집합건축물대장상의 현황도와 실제 건물의 이용 상태가 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 리스크

토지 이용계획 상 도시지역, 일반상업지역, 공공주택지구 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획이나 정부 정책 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 수원시 권선구 호매실지구 내 일반상업지역에 위치한 근린상가 물건입니다. 행정복지센터와 인접하고 주변에 아파트 단지가 많아 상업 시설로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점에서 권리 분석과 현장 조사가 더욱 철저하게 요구됩니다. 권리 관계 자체는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 공실 해소 방안 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 호매실지구 내 일반상업지역에 위치하여 상권 발달 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 금곡동행정복지센터와 가까워 공공기관 접근성이 좋습니다.

* 건물 내외의 도로 접근성이 양호합니다.

* 현재까지 파악된 정보상으로는 낙찰 후 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정되어야 합니다. 본건은 인수 보증금이 0원으로 파악되므로, 감정가(592,000,000원)를 기준으로 하되, 주변 시세, 건물의 현재 공실 상태, 향후 임대 수익 기대치, 경매 시장에서의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 참고사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

* 주변 유사 부동산의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사

* 건물의 정확한 상태, 관리 상태, 공실 해소 가능성 등에 대한 현장 조사

* 관련 경매 사건들의 최근 낙찰가율 분석

본 보고서에서는 상기 조사 결과를 반영하지 못하였으므로, 구체적인 예상 입찰가는 전문가와 상담하거나 별도의 면밀한 조사를 통해 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.