나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33805 [1] 경기도 김포시 통진읍 도사리 480-8 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 ""마송초등학교"" 북동측 근거리에 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 공장 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

사건번호: 부천지원 2025타경33805 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 도사리 480-8 2동 2층201호

용도: 다세대주택

1.2. 물건현황

감정가: 177,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.3. 면적정보

토지면적: 98.69㎡ (약 29.84평)

토지지분: 98.6875㎡ (약 29.84평)

건물면적: 54.23㎡ (약 16.41평)

건물지분: 54.23㎡ (약 16.41평)

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 "마송초등학교" 북동측 근거리에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본건의 말소기준권리는 2025년 6월 20일 접수된 이수은의 강제경매(2025타경33805)입니다.

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(을1)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 등기구분: 을1

* 접수일자: 2023-08-21

* 권리종류: 주택임차권

* 권리자: 이수은

* 권리금액: 181,000,000원

* 말소: 인수 (매수인 승계)

* 비고: 전입일자 2023-08-17, 확정일자 2021-08-03

3.2. 임차인분석

* 임차인: 이 (이수은)

* 보증금: 181,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-17

* 확정일자: 2021-08-03

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 말소되지 않는 주택임차권으로, 해당 보증금 181,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 박 (박길자)

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-04-08

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력은 있으나 확정일자 정보가 없어 배당 여부가 불확실합니다. 보증금 인수 가능성이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있어 추가 확인이 필요합니다. (단, 등기부상 이수은 임차권 인수가 명확합니다.)

3.3. 말소기준권리및인수/소멸권리

말소기준권리: 이수은의 강제경매 (2025-06-20 접수)

인수되는 권리: 이수은의 주택임차권 (181,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의사항: 임차인 이수은의 보증금 181,000,000원은 매수인이 직접 인수해야 하므로, 총 투자 비용 산정에 있어 가장 중요한 고려 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

제공된 주변 주택 거래 사례 분석 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* "통진맨션3동"(2000년 건축, 전용면적 약 52.29㎡) 거래 사례: 2026년 2월 6,000만원, 2026년 5월 7,100만원에 거래됨. 이는 평당 약 380만원 ~ 450만원 수준입니다.

* "블루하임"(2019년 건축, 전용면적 약 66.41㎡) 거래 사례: 2026년 6월 13,500만원에 거래됨. 이는 평당 약 675만원 수준입니다.

본건은 2000년대 건축된 다세대주택(전용면적 54.23㎡)으로, 감정가(177,000,000원)는 평당 약 1,079만원입니다.

이는 유사 연식의 "통진맨션" 사례보다는 상당히 높은 가격이며, 신축인 "블루하임" 사례와 비교해도 본건의 감정가가 높은 편임을 시사합니다.

4.2. 주변개발계획

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 하수처리구역(통진처리분구)에 해당합니다. 제공된 정보 내에서는 특별한 신규 개발 계획은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및학군

인근에 "마송초등학교"가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

지역 내 주거용으로 필요한 편의시설은 보통 수준으로 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 혐오시설

감정평가서상 주위 환경에 농경지, 공장 등이 혼재하는 것으로 기재되어 있습니다. 추가적인 외부 조사 결과, 해당 지역은 농경지 및 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 대규모 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

* 선순위 임차권 인수: 181,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 총 취득 비용을 크게 증가시킵니다.

* 감정가 대비 시세 차이: 유사 연식 주택 시세 대비 본건 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰가 결정 시 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 임차인 박길자의 불확실성: 확정일자 없는 대항력 있는 임차인으로, 배당받지 못할 경우 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 등기부상 이수은 임차권 인수가 더 중요합니다.)

7. 투자포인트

* 인수되는 임차보증금을 고려하여 총 투자 비용을 계획할 경우, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 다세대주택으로서 지역 내 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석 및 총 투자 비용 산정에 대한 철저한 검토를 전제로, 잠재적인 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

8. 종합의견

본 물건은 181,000,000원의 선순위 임차권이 매수인이 인수해야 하는 매우 중요한 부담으로 작용합니다. 이로 인해 실제 총 취득 비용은 감정가보다 훨씬 높아질 수밖에 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 인수 금액을 반드시 고려하여, 향후 시세 반영 시 적정 수익을 확보할 수 있는 수준에서 결정되어야 합니다. 또한, 인근 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금 181,000,000원을 제외하고 산정됩니다.

인근 유사 연식 주택의 시세(평당 약 380만원 ~ 450만원)와 본건의 면적(약 16.41평)을 고려할 때, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 보수적으로 200,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 목표할 경우, 다음과 같은 입찰가 범위가 예상됩니다.

* 총 취득 비용 목표 200,000,000원 시, 예상 입찰가: 200,000,000원 - 181,000,000원 = 19,000,000원

* 총 취득 비용 목표 250,000,000원 시, 예상 입찰가: 250,000,000원 - 181,000,000원 = 69,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 19,000,000원 ~ 69,000,000원 범위에서, 입찰자의 총 투자 비용 목표 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 이 입찰가는 총 취득 비용 목표액을 설정하고 인수 금액을 제외한 금액으로, 법원 감정가 177,000,000원과는 큰 차이를 보입니다. 이는 해당 물건의 인수 부담액이 매우 크기 때문입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.