나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510315 [1] 인천광역시 남동구 간석동 214-28 뉴더웰 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남측 인근에 위치한 뉴더웰 제6층 제

605호로서 부근은 오피스텔, 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '간석오거리역'이 소재하여 대중교통

상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 6층 605호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.12.03)

외 벽 : 모르타르위페인팅 및 석재마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설, 생활숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측 약 35 m, 남측 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의

:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기

타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보

호구역(2020-08-11)(문의:인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경보호에 관

한법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세

한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 인천지방법원 2025타경510315 (1) 사건에 대한 경매 물건 분석입니다.

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510315 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 214-28 뉴더웰 6층 605호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 90,000,000원

* 토지면적: 3.06㎡ (약 0.93평)

* 토지지분: 3.061㎡ (약 0.93평)

* 건물면적: 23.09㎡ (약 6.98평)

* 건물지분: 23.085㎡ (약 6.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 해당 없음

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, '간석오거리역' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼합된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 '간석오거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (지하철 1호선 간석오거리역에서 약 244m 거리)

* 토지 이용: 본건 토지는 사각형의 토지로서 오피스텔, 근린생활시설, 생활숙박시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본 필지는 서측 약 35m, 남측 약 8m 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 건축용도지역 기타, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 유수경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-31

* 대항력: 없음

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2018-12-06 (강재윤 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2019-03-28 (박지호, 매매 121,000,000원)

* 근저당권: 2019-03-28 (광주은행, 81,600,000원, 말소됨) - 말소기준권리

* 임의경매: 2025-06-26 (광주은행, 57,334,977원, 말소됨)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 개요는 비고란에 기재).

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 관련 보증금 없음)

4. 상권분석

* 복합 상권: 본건은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택이 혼재된 지역에 위치하여 주거 및 상업 기능이 함께 발달한 복합 상권으로 볼 수 있습니다.

* 오피스텔 밀집 지역: 주변에 다수의 오피스텔 건물이 소재하여 관련 시장 형성이 예상됩니다.

* 일반상업지역: 건물의 용도 전환이나 추가적인 상업 시설 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 위생, 급배수, 난방 설비 및 엘리베이터가 갖추어져 있습니다.

* 교통 접근성: 간석오거리역과 버스정류장이 인접해 있어 도심 접근성이 우수합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택이 밀집하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 본건은 유동화된 자산으로, 공동담보로 묶여 있어 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 경매 절차에서 정리될 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 도시계획적 제한사항이 존재하여 향후 개발 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 간석동 지역 이슈: 간석동 일부 지역에서 주차 문제, 쓰레기 방치 등의 민원이 보고된 사례가 있으나, 본건 물건 자체의 직접적인 연관성은 낮습니다. 또한, 과거 재건축 관련 민원(고시텔) 사례가 있었으나, 본 물건과는 직접적인 관련이 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 역세권 오피스텔로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 경매를 통해 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차인 보증금도 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다. 감정가는 9천만원이며, 최근 실거래가 분석 결과 9천만원에서 9천5백만원 수준의 거래가 이루어졌습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하여 직장인 및 학생 등 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물로, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도 및 권리 분석이 용이합니다.

* 소형 면적: 23.09㎡ (약 6.98평)의 전용면적(JSON 상 약 28.5㎡)으로 1~2인 가구에 적합한 소형 오피스텔입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔이 2025년 12월 9,000만원, 2026년 4월 9,500만원에 거래된 것으로 나타났습니다. 감정가는 9,000만원으로 책정되었습니다. 이러한 시장 상황과 감정가를 고려할 때, 적정 경쟁 상황을 가정하여 예상 입찰가를 97,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가보다 높고 최근 실거래가 범위 내에 있는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.