나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510307 [1] 인천광역시 부평구 청천동 426-1 부평 제이타워3차 지식산업센터 11층1152호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 청천동 소재""갈산역(인천1호선)""북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 아파트형 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등으로 이루어진 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 간선도로 및 교통시설과의 거리 및 편의성 등 고려시 제반 교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내(사용승인일:2020.11.10)
11층 1152호로서,

외벽 : 복합판넬 등 마감.

내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.

바닥 : 아스타일 등 마감.

창호 : 강화유리창호 등.

이용상태

""공장(지식산업센터)""이며, 기준시점 현재 폐문 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비(17인승), 주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 ""공장(지식산업센터)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로의 간선도로에 접하며, 북측 및 남측으로 각각 중로 및 소로의 지선도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역(2017-04-25) , 도로(2017-04-25)(저촉) , 도시철도(저촉)
산업시설구역(2013-01-30)(국가산업단지-기타 자세한 사항은 경제지원과 문의 바람)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>
중점경관관리구역(2023-06-29)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510307 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 426-1 부평 제이타워3차 지식산업센터 11층1152호

건물명: 부평 제이타워3차 지식산업센터

용도: 지식산업센터

감정가: 168,000,000원

사용승인일: 2020년 11월 10일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

토지면적: 12.22㎡ (약 3.70평)

건물면적: 44.72㎡ (약 13.53평)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 청천동 소재 갈산역(인천1호선) 북측 인근

주위환경: 중·소규모 공장, 아파트형 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등이 혼재된 공장지대

교통: 차량 출입 용이, 인근 간선도로와의 연결성 및 교통시설 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 비교적 양호함

도로: 본건 동측으로 광대로의 간선도로, 북측 및 남측으로 중로 및 소로의 지선도로에 접함

토지이용계획: 일반공업지역, 도로(저촉), 도시철도(저촉), 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역

1.2. 권리분석

말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (접수일자: 2021년 1월 18일)

말소되는 권리:

* 김상희 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2021년 1월 18일)

* 중소기업은행 근저당권 (접수일자: 2021년 1월 18일)

* 인천신용보증재단 가압류 (접수일자: 2024년 2월 29일)

* 경기신용보증재단 가압류 (접수일자: 2024년 3월 5일)

* 중소기업은행 임의경매개시결정 (접수일자: 2025년 6월 27일)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

임차인 현황:

* 임대관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계가 미상이며 보증금이 확인되지 않는 임차인이 있을 수 있습니다. 대항력 유무 및 보증금/차임 등에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 주로 공장 및 지식산업센터, 근린생활시설이 밀집한 공업 지역

주변 환경: 중소규모 공장과 다수의 지식산업센터가 위치하여 관련 업종의 사업체 운영에 적합한 환경

교통 접근성: 인천 1호선 갈산역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 광역 도로망 접근성이 우수하여 물류 및 출퇴근에 유리

1.4. 생활정보

교통: 인천 1호선 갈산역을 도보로 이용 가능하며, 차량을 이용한 시내외 접근이 용이함. 동측 광대로, 북측/남측 중소로에 접하여 교통 흐름이 비교적 원활함.

편의시설: 지식산업센터 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 상업 편의 시설 이용이 가능함.

주변 시설: 공업 및 지식산업센터가 밀집한 지역으로, 관련 업종의 사업체 및 지원 시설들이 주를 이룸.

혐오시설: 주변에 직접적으로 인지되는 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 산업단지 지역 특성상 공장 운영으로 인한 소음, 분진, 대기오염 등의 환경적 요인이 존재할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 도시계획 저촉: 토지이용계획상 도로 및 도시철도 저촉 사항이 있어 향후 개발 계획에 따른 영향 가능성 존재. 관련 부서 문의를 통한 구체적인 계획 확인 필요.

* 공장지대 특성: 주변 공업 지역으로 인한 소음, 분진, 악취 등 환경적 요인 발생 가능성.

* 공실 리스크: 현재 폐문 상태로 확인되어, 공실 장기화 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있음.

* 임차인 미확인: 임대관계가 미상이므로, 인수 가능한 대항력 있는 임차인 존재 시 명도 및 수익률에 영향 발생 가능.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 1호선 갈산역 인근에 위치한 지식산업센터로, 입지 조건과 교통 접근성이 우수합니다. 또한, 권리관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸되는 깔끔한 물건으로 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주위 환경이 공업 지역이나, 지식산업센터로서의 기능 수행에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상 저촉 사항과 현재 폐문 상태로 인한 공실 리스크, 그리고 임차인 미확인 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 지식산업센터: 인천 1호선 갈산역 도보 접근 가능한 입지

* 우수한 교통망: 광대로 및 주요 도로망과 인접하여 물류 및 출퇴근 용이

* 권리관계 명확: 모든 권리 소멸로 낙찰 후 명도 및 재산권 행사 용이

* 잠재적 임대 수익: 산업단지 및 IT업종 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1억 6천 8백만 원을 기준으로 하되, 실질적인 시장 가치와 향후 수익성을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 총 채권액이 감정가를 초과하는 점을 감안하여, 경쟁 입찰 시에는 유효한 입찰가가 형성될 수 있습니다. 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리비, 공실 기간 등을 고려하여 최종 입찰가를 산정하십시오. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.