나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510266 [1] 인천광역시 중구 경동 77-5 휴먼캐슬 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 인현동 소재, '동인천역' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역(동인천역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제5층 제504호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 도배 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

현재 '연립주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 바닥난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, '휴먼캐슬' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 광대로변, 남동측으로 세로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 대로2류(폭 30m~35m)(2022-07-11)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 자동차전용도로(2013-12-27)(저촉), 건축용도지역기타(2019-01-30)(건축선 2m(11층 이상인 건축물은 3m, 건축과로 문의))<건축법>, 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-06-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 입체적도로구역(2017-08-03)<도로법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(시설관리단-25644)<철도안전법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

물건명: 휴먼캐슬 5층504호

사건번호: 인천지방법원 2025타경510266 (1)

소재지: 인천광역시 중구 경동 77-5번지 (도로명 주소: 인천광역시 중구 참외전로174번길 4 (경동))

건물명: 휴먼캐슬

구분: 집합건물

용도: 연립주택 (이용 현황), 업무시설/공동주택 (건축물 현황)

층수: 15층 중 5층

건물면적 (전용면적): 57.14㎡ (약 17.28평)

토지면적 (지분): 10.95㎡ (약 3.31평)

건물 총 연면적: 4459.24㎡

토지 총 면적: 629.5㎡

감정가: 202,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 인현동 소재, 동인천역 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 지역적 특성: 인천 중구 경동 지역은 역사와 문화를 간직한 뉴트로 감성의 상업 및 주거 지역으로, 갤러리, 전통 양복점, 오래된 맛집 등이 분포하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 04월 15일자 국민건강보험공단의 압류 (갑7)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 을구 3번 (2024년 07월 16일 접수): 주택임차권 (권리자 유태인, 보증금 231,000,000원)이 등기부상 말소되었습니다.

* 갑8 (2025년 06월 25일 접수): 주택도시보증공사의 강제경매로, 본 사건(2025타경510266)에 해당합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유태인 (유 )

* 보증금: 231,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 17일

* 확정일자: 2022년 05월 30일

* 배당신고일자: 2024년 07월 16일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 특이사항/주의사항:

* '대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경'이라고 명시되어 있으나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경이 있었던 것으로 추정됩니다.

* 별도 등기(구분지상권)가 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 동인천역 인근의 복합 상업 및 주거지역입니다. 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 상업시설: 인근 도로명 주소(참외전로174번길 4) 바로 근처에 파파존스 동인천점(참외전로190)이 위치하는 등 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는, 본건 물건지 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 지역 전반적으로 수도권매립지, 산업단지 등의 시설이 존재하나, 최근에는 이러한 시설들도 주민 편의 시설로 전환하거나 정비하는 노력이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통:

* 차량의 출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철 1호선 동인천역이 소재하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 건물 내 설비:

* 위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 바닥 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 건축 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 15층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 동인천역 역세권 지역으로, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리하며, 경동 지역의 특색 있는 상점과 카페 등을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 구분지상권 인수: 토지 등기부 을구 5번(2017년 10월 27일자)에 설정된 구분지상권은 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 그대로 인수해야 합니다. 이 권리의 정확한 범위와 활용에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

* 건물 용도 혼재: 건축물대장 상 본건 건물의 주용도는 '업무시설'이며 '업무시설, 공동주택'으로 기재되어 있으나, 이용 현황은 '연립주택'으로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건물 이용이나 재건축 등에서 잠재적인 문제가 될 수 있습니다.

* 별도 등기: 구분지상권 외에 추가적인 별도 등기 존재 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구에 위치한 휴먼캐슬 아파트/오피스텔 건물 내 5층 504호로, 동인천역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수한 물건입니다. 감정가는 2억 2백만 원입니다. 권리분석 상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 명도에 대한 부담이 적은 편입니다. 그러나 토지에 설정된 구분지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 점은 본건의 가장 큰 부담이자 리스크 요인입니다. 또한, 건축물 현황과 실제 이용 용도 간의 불일치도 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 동인천역 역세권 입지: 편리한 교통과 함께 주변 상업 및 주거 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 명도 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 없어 인도명령 절차 등 명도 과정에서 발생할 수 있는 복잡성이 상대적으로 적습니다.

* 뉴트로 감성 지역: 인천 중구 경동 지역 특유의 역사적, 문화적 가치가 있는 지역으로, 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* (단, 토지 구분지상권 인수라는 중대한 권리상의 부담이 있으므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다. 유사 건물(휴먼캐슬 등)의 최근 실거래 사례를 고려할 때, 2020년 및 2022년 시세는 약 1억 1천만원에서 2억 3천만원 사이에서 형성된 것으로 파악됩니다. 그러나 본건은 매각 후에도 소멸되지 않는 토지 구분지상권을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이러한 권리상의 부담은 물건의 가치에 상당한 영향을 미치므로, 감정가보다는 할인된 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

주변 시세와 권리상 부담을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (이는 시세 조사 결과 및 권리 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 추가적인 권리 변동 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.