나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1279 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-3 현대썬앤빌더테라스레이크 17층102-1702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라2동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔및 아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하는등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층(사용승인:2020.05.06)내 제17층 제102-1702호 로서,

외벽:화강석붙임 마감.
내벽:내부 인테리어 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

승강기설비,화재탐지설비,소화전설비,위생및 급배수설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔)및 제2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 약15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-09)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1279 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-3 현대썬앤빌더테라스레이크 17층102-1702호

용도: 오피스텔

감정가: 340,000,000원

토지면적: 16.41㎡ (약 4.96평)

토지지분: 16.408㎡ (약 4.96평)

건물면적: 74.15㎡ (약 22.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

건물 구조: 철골콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물 내 제17층 제102-1702호

사용승인일: 2020년 05월 06일

특이사항: 유동화물건

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라2동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

인접 도로상태

본건의 북측으로 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역

3. 권리분석

등기부상 권리관계 요약

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2020년 06월 04일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

* 이 근저당권보다 선순위인 신탁등기말소(갑1)는 말소될 예정이거나 이미 말소된 것으로 보입니다.

* 말소기준권리(을1)보다 후순위인 근저당권(을2), 가압류(갑4, 갑5, 갑6) 등은 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 주의할 점 : 2024년 09월 23일 접수된 김옥석외 2명 명의의 소유권이전청구권가등기(갑3)는 말소 예정 표시가 없어(‘-’) 경매 후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이 권리의 성격과 처리 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 2025년 06월 25일 접수된 신한은행의 임의경매개시결정(갑7)이 본건 경매 사건입니다.

채권자 및 채무내역

* 채권자 (경매 신청인): 신OOO (신한은행)

* 등기부상 총 채권액: 644,025,965원

* 신한은행 근저당 (말소기준권리): 336,000,000원

* 신한은행 임의경매 신청액: 263,232,222원

* 기타 후순위 근저당 및 가압류 채권 총액 (말소 예정): 약 44,795,025원

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 (매각으로 임차권이 소멸될 가능성이 높으나, 상세 임대차 내역은 확인되지 않아 주의 필요)

* 임대 내역 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 함.

4. 상권분석

본건은 청라 국제도시 내 중심상업지역에 위치하여 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 지역입니다. 이는 직주근접 및 생활 편의시설 이용에 유리한 환경을 제공합니다. 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

교통

* 차량 접근 용이

* 인근 버스정류장 소재 (교통 편의 보통)

편의시설

* 청라2동 행정복지센터 인근 위치

* 주상복합 지역 특성상 다양한 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등 이용 편리 (구체적인 시설은 지도 검색 및 현장 방문 필요)

혐오시설

* 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 리스크: 소유권이전청구권가등기(갑3)가 말소되지 않고 인수될 경우, 향후 소유권 관련 분쟁 또는 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본건 경매의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 임대차 불확실성: 임대 내역이 미상이며, 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 시장 가격 변동성: 제공된 최근 매매 정보(2020년 준공 건물 기준, 21.85㎡ 면적)의 거래 금액(7.3억~9.0억 원)과 본건의 감정가(74.15㎡ 면적, 3.4억 원) 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정가 대비 시장 가치가 높을 가능성을 시사할 수 있으나, 면적 차이, 유닛별 특성, 시장 상황 등에 따라 해석에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청라지구의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 2020년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 등기부상 말소되지 않고 인수될 가능성이 있는 소유권이전청구권가등기(갑3)가 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 제공된 주변 시세 정보와 감정가의 괴리가 상당하여, 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 청라지구 내 준신축 오피스텔로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 감정가가 시장 시세 대비 낮을 경우, 갭 투자 또는 시세차익 기대 가능성.

* 안정적인 임대 수요 예상 지역.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 340,000,000원입니다. 제공된 JSON 정보를 바탕으로 분석한 주변 시세(21.85㎡ 기준 7.3억~9.0억 원)와 비교할 때, 본건(74.15㎡)의 감정가는 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 만약 21.85㎡ 면적당 가격을 74.15㎡에 그대로 대입할 경우, 시장 가치는 24억 원 이상으로 추정되나, 이는 면적별 가격 비율을 고려하지 않은 단순 계산이며 오피스텔의 경우 크기에 따른 면적당 가격 차이가 존재하므로 정확한 시장가로 단정하기는 어렵습니다.

가장 중요한 리스크 요인인 소유권이전청구권가등기(갑3)의 인수 여부가 불확실하므로, 입찰 시에는 이에 대한 철저한 사전 조사와 함께 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 입찰가는 감정가(340,000,000원)를 기준으로 하되, 위험 요소를 고려하여 감정가의 80% ~ 100% 수준인 약 270,000,000원 ~ 340,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 단, 권리 관계 및 시장 가치에 대한 추가적인 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.