나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510282 [1] 인천광역시 부평구 청천동 379-8 더원스테이트 13층2동1307호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510282 [1] 인천광역시 부평구 청천동 379-8 더원스테이트 13층2동1307호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경510282
• 주소: 인천광역시 부평구 청천동 379-8 더원스테이트 13층2동1307호
• 감정가: 205,000,000원
• 최저가: 100,450,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매19계 2025타경510282 | 소재지: 인천광역시 부평구 청천동 379-8 더원스테이트 13층2동1307호 | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 100,450,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510282 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 379-8 더원스테이트 13층2동1307호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 205,000,000원

건물면적 (전용): 67.49㎡ (약 20.42평)

건물면적 (분양 추정): 약 108㎡ (약 32평) *추정치이므로 입찰 전 확인 필수

토지면적 (대지권): 17.01㎡ (약 5.15평)

1.3. 구조 및 설비

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상13층 건물 중 13층

마감재: 석재 및 몰탈위 페인팅 마감, 벽지 및 타일 등 내부 마감

설비내역: 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차타워

난방: 개별난방, 도시가스

이용상태: 오피스텔로 이용 중

1.4. 토지 현황

토지 형상: 장방형 평지

이용상태: 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지

도로상태: 단지 북측 세로, 동측 중로의 포장도로와 접함

토지이용계획: 준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등

2. 입지조건 및 교통 상황

2.1. 최고의 입지

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '인천청천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 소규모공장 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성이 양호하며, 인근 간선도로(평촌로 등) 변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 실거주 리뷰에 따르면 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리로 편리하다는 의견이 있어 대중교통 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권 및 편의시설

본건이 위치한 지역은 준공업지역에 업무시설 및 제1종근린생활시설이 혼재되어 있어, 주거와 업무 기능이 결합된 형태입니다. 인근에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편의성은 우수합니다.

3.2. 교육 및 공공시설

'인천청천초등학교'가 인근에 소재하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. 주변에 어린이집 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 관계

강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 박OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

4.2. 주요 권리 (특이사항 및 주의사항)

주택임차권: 보증금 230,000,000원, 점유개시일 2021.09.03.

주의: 임차인의 보증금(2억 3,000만원)이 감정가(2억 500만원)를 초과합니다. 말소기준권리보다 임차인의 전입신고 및 확정일자(또는 배당요구)가 빠를 경우, 임차보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 매각 후 인수할 금액이 발생할 수 있으므로, 해당 임차권의 대항력 여부 및 배당 순위를 면밀히 분석한 후 입찰해야 하는 고난도 물건입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

가장 큰 리스크는 권리분석 항목에서 언급된 '주택임차권 인수' 가능성입니다. 보증금 전액 인수 시 실질적인 투자금액은 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다.

5.2. 환경적 리스크

준공업지역에 위치하고 있어, 인근에 소규모 공장이나 지식산업센터 등이 혼재되어 있습니다. 이로 인해 일반 주거지역 대비 소음, 분진, 교통량 등의 환경적 요인이 발생할 수 있습니다. 다만, 본 오피스텔은 13층 고층이므로 소음 영향은 상대적으로 적을 수 있습니다.

5.3. 건물 내부 리스크

실거주 후기에서 방음과 단열에 대한 아쉬움이 언급된 바 있으며, 건물 내 주차공간이 협소하다는 의견이 있어 주차 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 오피스텔은 약 20평대의 넓은 전용면적(67.49㎡)을 가지며, 주거용으로 이용하기에 내부 구조는 우수할 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 감정가를 초과하는 주택임차권이 존재하여, 해당 권리를 분석하지 않고 입찰할 경우 막대한 금액을 인수할 위험이 있습니다.

6.2. 투자 포인트

대항력 없는 임차권이거나 배당으로 전액 변제되는 경우: 넓은 전용면적(20평대) 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

준공업지역 내 주상복합 오피스텔로, 주변 업무시설 종사자 또는 실거주 수요를 동시에 고려할 수 있는 입지입니다.

6.3. 결론 및 제언

반드시 법원 기록을 통해 임차인의 전입일자, 확정일자, 말소기준권리의 설정일자를 정확히 파악하고, '인수금액 0원'으로 낙찰받을 수 있는지 여부를 확인한 후에 입찰을 진행해야 합니다. 법률 전문가의 심도 있는 권리분석을 필수적으로 받아야 하는 '고위험-고수익' 잠재 물건입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계