나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510121 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1101-8 제니스빌1차 2층204호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510121 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1101-8 제니스빌1차 2층204호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경510121 | 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1101-8 제니스빌1차 2층204호 | 감정가: 186,000,000원 | 최저가: 91,140,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특이사항

1. 1 사건 정보 및 기본 현황

본 보고서는 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건번호 2025타경510121 (1) 물건에 대한 분석 자료입니다. 본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 1101-8 제니스빌1차 2층204호에 위치한 오피스텔이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

사건번호: 인천지방법원 2025타경510121 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1101-8 제니스빌1차 2층204호

용도: 오피스텔

감정가: 186,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1. 2 물건 현황

건물면적(전용): 57.62제곱미터 (약 17.43평)

토지면적(지분): 33.59제곱미터 (약 10.16평)

건물의 구조는 2012년 7월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건 중 2층이며, 외벽은 치장타일붙임 마감 등으로 되어있습니다. 위생설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2. 1 입지 조건

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주위환경: 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월서초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2. 2 상권 및 생활정보

교육 환경: 구월서초등학교 인근으로 학습 분위기가 조성되어 있으며, 본건은 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따른 상대보호구역에 해당되어 유해시설의 입주가 제한됩니다.

생활 편의: 근린생활시설이 주변에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 무난합니다.

토지이용: 제2종일반주거지역에 해당하며, 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

2. 3 잠재적 리스크 및 혐오시설

규제 사항: 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당되어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오 시설: 직접적으로 큰 규모의 혐오시설은 확인되지 않으나, 구월동 일부 원도심 및 상업지구에서는 쓰레기 무단 투기 및 방치로 인한 악취 및 환경 민원이 발생했던 사례가 있어, 현장 방문을 통한 주변 청결 및 환경 상태 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3. 1 등기부 및 경매 구분

본 건은 소유자(박OO)와 채무자(박OO)가 동일한 상태에서 채권자(주OOOOOOO)의 강제경매 신청에 의해 진행되는 사건입니다. 소유자-채무자가 동일하므로 경매 진행의 취하 가능성은 상대적으로 낮다고 판단됩니다.

3. 2 임차 관계 및 인수 사항 (핵심 분석)

본 건은 **중대한 인수 위험**이 존재합니다.

임차인 정보: 주**(임차권자)

임차보증금: 187,000,000원

대항력 취득일: 2021.09.24 (전입일 및 점유개시일)

확정일자: 2021.09.06 (대항력 요건(전입,점유) 중 가장 빠른 날짜와 비교하여, 배당 순위 결정에 사용)

**분석 결과:**

1. **임차권 등기 명령:** 2023.04.20일자로 임차권등기가 완료되어 임차인이 대항력과 우선변제권을 확보하고 있습니다.

2. **선순위 임차인 가능성:** 제공된 정보만으로는 말소기준권리를 정확히 알 수 없으나, 만약 임차인의 대항력 취득일(2021.09.24) 또는 확정일자(2021.09.06)가 **말소기준권리(최선순위 설정)보다 앞선다면**, 임차인은 선순위 임차인입니다.

3. **인수 위험:** 임차보증금(187,000,000원)이 감정가(186,000,000원)보다 높아 **경락대금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우**, 그 미배당 금액 전액을 **매수자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.** (특히 임차인의 확정일자가 매우 빨라 선순위일 가능성이 높습니다.)

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4. 1 종합 의견

본 물건은 구월동 내 초등학교 인근 주거 및 생활 편의시설 이용에 용이한 입지에 위치한 오피스텔로, 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 상품성을 가지고 있습니다. 그러나 **선순위 임차인의 보증금(187,000,000원)이 감정가(186,000,000원)를 초과**하고 있어, 입찰 시 **매수인이 인수해야 할 임차보증금의 규모를 정확히 산정**해야 합니다. 이에 따라 **권리 분석상 매우 높은 위험도가 존재**하며, 초보 투자자에게는 권장하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 **정확한 등기부 현황 및 채권 관계를 파악**하는 심도 있는 분석이 필수적입니다.

4. 2 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 구월서초등학교 인근의 제2종일반주거지역으로, 주거 환경이 안정적이고 유해 시설로부터 보호받는 상대보호구역의 이점이 있습니다.

희소성: 비교적 면적이 넓은 오피스텔(전용 17.43평)로, 임대나 실거주 측면에서 수요층을 확보하기에 유리할 수 있습니다.

입지 우위: 인근에 근린생활시설과 학교가 잘 갖춰진 구도심의 장점을 활용할 수 있습니다.

**주의사항: 본 보고서는 제공된 자료만을 바탕으로 작성되었으므로, 입찰 전 반드시 관할 등기소 및 법원 기록을 통해 최종 권리 관계를 확인하시기 바랍니다.**

법원 정보

인천지방법원 경매19계