나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510122 [1] 인천광역시 남동구 만수동 852-16 신광빌라 1동 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510122 [1] 인천광역시 남동구 만수동 852-16 신광빌라 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경510122 | 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 852-16 신광빌라 1동 4층402호 | 감정가: 86,000,000원 | 최저가: 42,140,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보 및 특징

사건번호는 인천지방법원 2025타경510122 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 만수동 852-16 신광빌라 1동 4층402호로, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다.

감정가는 86,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 및 구조

본건의 토지면적은 22.59제곱미터 (약 6.83평), 건물면적(전용면적)은 43.20제곱미터 (약 13.06평)입니다. 다세대주택 특성상 분양면적은 별도로 기재하지 않습니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호이며, 1993년 06월 19일에 사용승인되었습니다. 외벽은 치장타일 등으로 마감되어 있습니다.

이용상태는 '다세대주택'으로 이용 중이며, 위생, 급배수설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수3동행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 유사 유형의 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다. 세장형의 토지 위에 다세대주택이 건축된 형태입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리를 고려할 때 제반 교통상황은 보통수준입니다.

본건 건물 남측으로 소로의 지선도로(서판로6번길)에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 사항

본건은 준주거지역에 해당하여 향후 개발 시 주거와 상업 기능이 혼합된 형태의 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

제한 사항으로는 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속하며, 특히 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 학교가 존재함을 시사하며, 이는 주변 환경을 쾌적하게 유지하는 요인인 동시에 일부 유해시설의 입주를 제한하는 규제가 될 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 특이사항

본 사건은 부동산강제경매로 진행되며, 별도의 공부와의 차이는 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 잠재적 리스크

가장 중요한 권리분석 사항은 주택임차권 등기명령(2023카임11790)에 의해 임차권이 설정되어 있다는 점입니다.

임차권자는 노희관이며, 임차보증금은 81,000,000원입니다. 점유개시일은 2021년 04월 20일입니다.

감정가 86,000,000원 대비 임차보증금 81,000,000원은 감정가의 약 94%에 육박하는 매우 높은 비율입니다.

경매낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전에 반드시 해당 임차권의 선순위 여부(말소기준권리보다 앞서는지 여부)를 철저히 확인해야 합니다. 만약 선순위 임차인이라면, 낙찰자는 낙찰대금 외에 임차보증금 전액 또는 일부를 추가로 인수해야 하는 심각한 재정적 리스크가 존재합니다.

4. 주변 환경 및 생활 정보

4.1. 상권분석

주변은 다세대주택과 아파트가 혼재하는 주택지대이며, 근린생활시설이 소재하고 있어 생활편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

만수3동행정복지센터가 인근에 있어 행정 편의성이 높으며, 기본적인 주거지로서의 기능은 갖추고 있습니다.

4.2. 생활정보

위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 인프라는 양호합니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육시설이 인접해 있을 가능성이 높습니다.

4.3. 혐오시설 (외부 정보 확인 필요)

본 보고서 작성 시점에는 주변 혐오시설의 존재 여부가 확인되지 않았습니다. 입찰 전에는 반드시 현장 조사를 통해 쓰레기 처리 시설, 고압선, 변전소, 기피 상업 시설 등의 존재 유무를 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 약 13평대의 전용면적을 가진 다세대주택으로, 준주거지역에 위치하여 향후의 잠재적 가치는 보통 이상으로 평가될 수 있습니다.

다만, 감정가 대비 과도하게 높은 금액의 임차보증금(8,100만 원)이 임차권 등기명령을 통해 설정되어 있는 것이 최대의 단점이자 잠재적 리스크입니다. 선순위 임차인 여부에 따라 투자 가치가 극명하게 달라지므로, 권리 분석에 대한 철저한 준비와 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

소액 투자 가능성이 높음 (감정가 8,600만 원).

준주거지역으로 향후 개발 시 용적률 등의 잠재력이 있음.

만수동 행정 중심지 인근의 양호한 주거지대 위치.

5.3. 잠재적 리스크

선순위 임차권 여부에 따른 임차보증금 인수 리스크 (8,100만 원).

노후된 건물(1993년 준공)로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성.

법원 정보

인천지방법원 경매19계