나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510175 [1] 인천광역시 부평구 부평동 642-20 투엠레뷰 9층903호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510175 [1] 인천광역시 부평구 부평동 642-20 투엠레뷰 9층903호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경510175 | 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 642-20 투엠레뷰 9층903호 | 감정가: 226,000,000원 | 최저가: 110,740,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경510175 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다. 소재지는 인천광역시 부평구 부평동 642-20 투엠레뷰 9층903호입니다. 본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건이며, 소유자(박OO)와 채무자(박OO)가 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 감정가는 226,000,000원입니다.

토지면적은 15.80㎡ (약 4.78평)이며, 건물면적은 전용면적 69.86㎡ (약 21.13평)입니다.

오피스텔의 건물면적은 일반적으로 전용면적으로 표시되며, 아파트의 전용면적과 유사하게 사용됩니다. (분양면적 정보는 제공되지 않음)

제시외 면적(토지/건물)은 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천예림학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지 위에 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선과 1호선 환승역인 '부평역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권에 해당합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

2014년 7월 25일에 사용 승인된 지하 1층/지상 10층 건 내 9층 903호입니다. 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감 등으로, 내벽은 벽지 마감 등으로 이루어져 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있으며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

토지이용계획상 준주거지역으로 분류되어 상업 및 주거 기능이 혼합될 수 있는 지역입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(교육시설 관련), 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다. 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

부동산강제경매 사건으로 채무자 겸 소유자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 강제경매의 개시 결정 기입등기 일자를 기준으로 후순위 권리들은 소멸하는 것이 일반적입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

본건 등기사항전부증명서상 임차권 등기사항이 존재합니다.

임차보증금은 220,000,000원이며, 임대차계약일자는 2021년 6월 7일, 확정일자는 2021년 6월 21일입니다.

임차보증금이 감정가 226,000,000원에 근접하는 고액이며, 임차권이 등기되어 있고 확정일자가 존재하므로, 말소기준권리보다 우선하는 임차인(대항력 있는 임차인)일 가능성이 매우 높습니다. 매수인은 선순위 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 수 있는 중대한 권리상 리스크가 있으므로, 말소기준권리의 설정 일자를 확인하여 임차인의 대항력 유무를 반드시 판단해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

준주거지역에 위치하며 주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 특히, 인천의 주요 상권 중 하나인 부평역 상권과 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

4.2. 생활 정보

인천예림학교 등 교육 시설이 인근에 있으며, 지하철 부평역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지로 인해 직장인 및 1~2인 가구에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

4.3. 혐오시설 분석

네이버 지도 및 검색 서비스를 통해 주변 시설을 검색한 결과, 직접적인 기피시설(혐오시설)은 확인되지 않았습니다. 인근에 각급학교 및 주택가가 형성되어 있어 주거 환경에 큰 악영향을 미칠 만한 시설은 없을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 권리 인수 리스크

가장 중요한 리스크는 '임차인 현황 및 대항력' 항목에서 언급된 선순위 임차보증금(220,000,000원)의 인수 가능성입니다. 매각물건명세서를 통해 임차인의 진정한 권리 및 배당 여부를 최종적으로 확인해야 합니다. 만약 선순위 임차인이라면 낙찰자는 보증금 전액을 인수하여야 하므로, 입찰가 산정 시 이를 최우선으로 고려해야 합니다.

5.2. 기타 주의사항

오피스텔의 특성상 체납된 관리비(공용부분)가 있을 수 있으며, 이는 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 경매 진행 전 관리비 체납 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 인천 1호선 및 1호선 '부평역'을 이용할 수 있는 매우 우수한 역세권 입지를 갖추고 있어 주거용 오피스텔로서의 입지적 가치가 높습니다. 또한, 준주거지역 내에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 그러나 감정가에 육박하는 고액의 임차보증금(220,000,000원)에 대한 임차권 등기사항이 존재하여 권리 인수의 잠재적 위험이 매우 높습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부평역 환승역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지로, 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

높은 전용률: 전용면적이 약 21.13평으로 비교적 넓은 편에 속하여 실거주나 임대수익 측면에서 유리합니다.

권리 분석의 중요성: 권리 인수의 위험이 있음에도 불구하고, 만약 해당 임차인이 대항력이 없거나 (매우 낮은 확률), 채권자와의 협상 등을 통해 리스크를 해소할 수 있다면, 우수한 입지로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 임차인의 권리관계 및 배당 가능성을 철저히 분석하는 것이 이 물건의 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계