나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510265 [1] 인천광역시 서구 검암동 651-1 첼시빌3차 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남측 인근에 위치하며,
인근에는 다수의 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에는 버스 정류장 및 지하철역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 지상5층건 내 제4층 제402호로서,

외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감.
내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

주거시설에 필요한 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, ""다세대"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10M 내외, 북측으로 노폭 약 15M 내외의 포장도로와 각각 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합)
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510265 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 651-1 첼시빌3차 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 31.11㎡ (약 9.41평)

토지 지분: 31.106㎡ (약 9.41평)

건물면적: 55.38㎡ (약 16.75평)

건물 지분: 55.38㎡ (약 16.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(주OOOOOOO)

특이사항: 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: (정보 미제공)

특수물건정보: 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변에는 다수의 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 10M, 북측으로 노폭 약 15M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 6월 25일자 인천지방법원 강제경매개시결정 (을구 4번, 주택도시보증공사)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(윤홍진)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 27일

* 확정일자: 2022년 6월 12일

* 배당신고일자: 2024년 4월 9일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 등기부상 주택임차권(을구 5번) 및 임차권 경정(을구 5-2번)은 말소 처리되었습니다. 물건명세서에 따르면 을구 순위 5번 주택임차권등기는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 최종 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2014년 8월 4일

* 소유권 이전: 2014년 9월 26일

* 소유권 이전: 2022년 7월 8일

* 주택임차권: 2024년 4월 9일 (을5, 윤홍진, 175,000,000원, 말소)

* 5번 임차권 경정: 2024년 5월 1일 (을5-2, 윤홍진, 말소)

* 강제경매 (말소기준권리): 2025년 6월 25일 (갑4, 주택도시보증공사, 175,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 175,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권등기가 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 실제 인수 여부는 최종 확인이 필수적입니다. 현재 정보와 등기부상 말소 표시를 고려할 때, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 추정됩니다.

1.4. 상권분석

주변 시세 분석:

* 2026년 1월, 인근 검암동에서 유사 면적의 다세대주택 매매 사례가 있습니다.

* 검암동 636-12 풀하우스101동 (30.72㎡) : 93,000,000원

* 검암동 645-5 몽베르타운하우스2차 (72.87㎡) : 183,000,000원

* 검암동 616-1 뉴베스트 (62.67㎡) : 179,000,000원

* 대상 물건(55.38㎡)은 4층에 위치하며, 가장 유사한 조건의 뉴베스트(62.67㎡, 4층)가 1억 7,900만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 환산 시, 대상 물건의 시장 가치는 약 1억 5,800만원 수준으로 추정됩니다.

* 인근 지역은 다세대 및 연립주택이 밀집된 주거 지역으로, 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과, 유해 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 학교 및 도로와의 인접성이 좋습니다.

1.5. 생활정보

주거 환경: '서인천고등학교' 남측에 위치한 조용한 주거 지역 내에 있으며, 다세대 및 연립주택 단지가 밀집해 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장과 지하철역을 통해 시내 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: '서인천고등학교'가 인접해 있으며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수 가능성: '대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 있으나, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 표시되고 등기부상 임차권이 말소 처리되었습니다. 물건명세서상 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상되므로 인수 가능성은 낮으나, 입찰 전 반드시 법원을 통해 최종 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG의 조건 변경으로 인해 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로, 상세 내용 확인이 요구됩니다.

건물 노후화: 2010년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 첼시빌3차 다세대주택으로, 감정가는 1억 6,800만원입니다. 주변 유사 면적 및 조건의 주택 시세가 약 1억 5,800만원 수준으로 형성되어 있는 점을 고려할 때, 감정가는 시장 가치와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가됩니다. '대항력있는 임차인' 관련 사항은 정보상 모호성이 존재하나, 현재까지 제공된 정보와 등기부상 말소 기록, 그리고 HUG의 말소 동의 확약서 제출 등으로 미루어 보아 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 이 부분은 입찰 전 반드시 최종 확인이 필요합니다. 입지, 교통, 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.8. 투자 포인트

합리적 수준의 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 수준을 보입니다.

주거 안정성: 다세대 및 연립주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

교통 편의성: 대중교통 이용이 편리하며 차량 접근성이 좋습니다.

잠재적 시세 상승 여력: 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 168,000,000원

최근 실거래가 (유사 물건): 약 158,000,000원 (62.67㎡, 4층, 2026년 1월 거래가 환산 기준)

인수 보증금: 0원 (현재까지 정보상, 최종 확인 필수)

종합적 판단: 감정가(1.68억)와 인근 실거래가(약 1.58억)를 고려하고, 임차인 관련 리스크에 대한 최종 확인 필요성을 감안할 때, 안전 마진 확보를 위해 감정가 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.