나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510032 [1] 인천광역시 서구 검암동 636-8 풀하우스 104동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""서인천고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(인천지하철 2호선 ""검바위역"")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2010.08.13)
외벽 : 치장 돌 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 내부인테리어 마감(탐문조사) 등,
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

현장조사일 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로 ""공동주택(다세대주택)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로한면의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510032 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 636-8 풀하우스 104동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000원

토지면적: 42.20㎡ (약 12.76평)

건물면적: 56.29㎡ (약 17.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.2. 건물정보

건물명: 풀하우스

동/호수: 104동 303호

층수: 3층 (총 4층 중)

사용승인일: 2010년 8월 13일

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 경사지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 주변에는 "서인천고등학교"가 있으며, 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 인천지하철 2호선 "검바위역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 요약 결과, 다수의 압류, 가압류, 근저당권 등이 설정되었으나, 을구 7번 순위의 근저당권(2019.03.12. 김형근, 100,000,000원)이 말소기준권리가 되어 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 178,706,319원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 임차인: 유명수

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2017년 11월 17일

* 대항력: 있음

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 보증금에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항입니다. 그러나 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 매각으로 인해 임차인의 보증금이 완전히 변제되어 낙찰자가 추가적으로 부담할 보증금은 없는 것으로 해석됩니다. 다만, 대항력 보유 사실 자체는 주택 인도 시점 등과 관련하여 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 을7 (2019.03.12. 근저당권)

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 "풀하우스101동"(636-12번지, 전용 30.72㎡)이 2026년 1월 7일 93,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 건(면적 56.29㎡)의 단위 면적당 가격을 환산하면 약 3,027,343원/㎡입니다. 이를 적용 시 본 건의 예상 시세는 약 170,418,000원으로 추정됩니다.

다른 주변 다세대주택들의 거래 사례(전용 72.87㎡ 183,000,000원, 전용 62.67㎡ 179,000,000원)를 볼 때, 본 건의 감정가 140,000,000원은 시세 대비 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

4.2. 단지 내외 비교 분석

본 건은 "풀하우스" 단지 내 104동 303호로, 동일 단지의 인근 동(101동)의 실거래가 정보를 참고할 때, 시세는 약 1억 7천만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(1억 4천만원)보다 높은 수치입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육환경

단지 인근에 "서인천고등학교"가 있으며, 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 환경

인천지하철 2호선 "검바위역" 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 교통 여건이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

현 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 소재지 주변에 직업적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설이 확인되지 않습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

본 건에는 보증금 145,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인(유 )이 존재합니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 권리분석상 명시되어 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임차인의 점유 및 명도 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 2010년에 사용 승인된 건물로 건축 연차 대비 상태는 무난할 것으로 보이며, 시세 대비 감정가가 낮아 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 변수로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 기준으로 추정된 시장 가치 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 검바위역 역세권 및 주변 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 140,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 건물의 전용면적(56.29㎡)을 고려한 예상 시세는 약 170,418,000원으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리분석상 인수 보증금이 0원인 점을 감안할 때, 낙찰자에게 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

이에, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 155,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 시장 상황을 면밀히 관찰하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.