나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510026 [1] 인천광역시 부평구 청천동 180-1 아이오시티 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.07.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 ""청천2동 행정복지센터"" 남동측 인근의 구분건물로서, 인근은 주상 및 공업 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '산곡역' 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제1층 제109호, 제110호로서

외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 공히 '소매점'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25) , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급도면 및 외관관찰과 탐문조사 결과 등을 종합 고려하여 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 공부상 소매점이며 현황조사서 상 목록 1 ~ 2 는 현재 폐업상태로 보이며 한 개의 카페로 사용하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 물건에 대한 기본 정보를 보고합니다.

사건번호: 인천지방법원 2025타경510026 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 180-1 아이오시티 1층109호

신주소: 인천광역시 부평구 세월천로40번길 24 (청천동)

건물명: 아이오시티

용도: 근린상가

감정가: 834,000,000원

토지면적: 22.39㎡ (약 6.77평)

토지 지분: 22.394㎡ (약 6.77평)

건물면적: 84.00㎡ (약 25.41평)

건물 지분: 84㎡ (약 25.41평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOO (성지새마을금고)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지하 2층, 지상 14층 건물 내 제1층 제109호.

건축물 사용승인일: 2021년 06월 10일.

특이사항:

1. 일괄매각 대상입니다.

2. 공부상 소매점으로 등재되어 있으나, 현황조사서에 따르면 목록 1~2는 현재 폐업 상태로 보이며, 한 개의 카페로 사용되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "청천2동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 주상복합 및 공업 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 상가와 주거 시설이 혼합된 복합 용도 지역입니다.

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있고 지하철 산곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 서측과 북측으로는 차량 통행이 가능한 포장된 공도가 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

인근에 아이즈빌 아울렛이 있어 상업 시설 이용이 편리합니다.

토지 이용계획상 준공업지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약 정보에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2021년 07월 05일 접수된 성지새마을금고의 근저당권(채권금액 715,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리(근저당, 임의경매 등)는 위 말소기준권리보다 후순위로서, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 등기부요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

임차인 현황상 인수할 보증금이 없으며, 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 청천동 일대는 주거, 상업, 공업 시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

인근에 대규모 복합 쇼핑몰인 아이즈빌 아울렛이 위치하여 유동인구 흡수에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

또한, 최근 재개발 및 신축 아파트 단지 입주가 진행되면서 지역 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

공부상 소매점이나 현황상 카페로 사용된 이력이 있어, 향후 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있습니다.

다만, 공업 시설과 혼재된 지역 특성상 상권의 성격이 다소 복합적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 산곡역과 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 양호합니다.

편의시설: 인근에 청천2동 행정복지센터가 있으며, 아이즈빌 아울렛 등 상업 시설 이용이 편리합니다.

주거환경: 주상공 혼용지대로 다양한 형태의 건물이 혼재되어 있습니다.

교육환경: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설 관련 규제가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현황조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 감정평가는 지자체 발급 도면, 외관 관찰, 탐문 조사 등을 종합하여 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 상이할 수 있습니다.

현황과 공부의 차이: 공부상 소매점으로 되어 있으나, 현황상 폐업 상태로 카페로 사용된 것으로 파악되었습니다. 이러한 현황과의 차이가 향후 명도 또는 활용 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

미상 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로, 인수 보증금은 없으나 잠재적인 명도 저항이나 미납 차임 등이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

존속 권리 가능성: 등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동 아이오시티 내 1층 상가로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 깔끔한 처리가 예상되나, 지상권 등 미확인 권리에 대한 검토가 필요합니다.

입지적으로는 대중교통 이용이 편리하고 인근에 대형 상업시설이 있으며, 지역 개발 호재도 존재하는 편입니다.

다만, 내부 확인이 어렵고 현황과 공부의 차이가 있어 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

폐업 상태로 추정되는 현재 상황을 감안할 때, 향후 적극적인 활용 계획 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021년 사용승인)로 건물 노후도가 낮습니다.

지하철 산곡역과 아이즈빌 아울렛이 인접하여 역세권 상가 및 주변 상권 연계 가능성이 있습니다.

향후 지역 개발 및 주상복합 지역으로의 변화에 따른 가치 상승 가능성이 존재합니다.

일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득하게 되어 향후 건물 활용 및 재산권 행사에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인 인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 인수되는 채무는 없습니다.

감정가는 834,000,000원으로 책정되어 있으며, 채권 총액은 715,000,000원입니다.

경매 신청 채권액은 592,684,320원입니다.

다만, 내부 확인 불가, 현황과 공부의 차이, 미상 임대차 관계 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

1. 주변 시세 조사 (실거래가, 임대 시세 등)

2. 유사 물건 낙찰가 분석

3. 현장 방문을 통한 건물 내부 상태 및 주변 상권 활성화 정도 확인

4. 명도 저항 및 제반 비용(수리비, 세금 등) 추정

상기 조사 결과를 바탕으로 권리상 안전성, 현황상의 리스크, 미래 가치 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.