나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509952 [1] 인천광역시 서구 청라동 159-1 청라롯데캐슬 201동 13층1307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천도담초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 대규모 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 50층 건물 내 제13층 제1307호으로서,
(사용승인일 : 2013.02.27)

외벽 : 석재붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 프로젝트 창호 등 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔이며, 현황'마하나임교회'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약60m, 남측으로 노폭 약 40m, 서측 및 북측으로 노폭 약25m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서에 의하면 공부상 오피스텔이나 현황 상 교회로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509952 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 롯OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 인천광역시 서구 청라동 159-1 청라롯데캐슬 201동 13층1307호

용도: 오피스텔 (현황 교회)

감정가: 486,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 116.22㎡ (약 35.16평)

건물지분: 116.2234㎡ (약 35.16평)

토지면적: 53.30㎡ (약 16.12평)

토지지분: 53.2997㎡ (약 16.12평)

사용승인일: 2013년 02월 27일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 50층 건물

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천도담초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 대규모 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 동측으로 노폭 약 60m, 남측으로 노폭 약 40m, 서측 및 북측으로 노폭 약 25m 내외의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 지역지구 현황

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 2017년 05월 26일 접수된 중구농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액: 524,600,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 10월 16일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 점유 및 사용 관계, 기타 약정 사항 등 세부적인 확인이 필요합니다. 이와 관련하여 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상권 특징

본건이 위치한 청라동은 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 복합적으로 개발된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 '청라 롯데캐슬' 오피스텔의 거래가는 면적 및 층수에 따라 2024년 9월 300,000,000원 (85.4338㎡), 2024년 12월 225,000,000원 (58.5657㎡), 2025년 2월 310,000,000원 (85.4338㎡)에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(116.22㎡)을 고려 시, 정상적인 오피스텔 용도로 사용될 경우 시장가는 약 410,000,000원 ~ 430,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 감정가는 486,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

본건 인근에 '인천도담초등학교'가 위치하며, 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 용도와 공부상 용도 불일치

본건은 공부상 오피스텔로 등재되어 있으나, 현황은 교회로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 법규상 용도 위반에 해당할 수 있으며, 원상복구 또는 용도 변경에 따른 추가적인 비용 발생 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 임차인 관련 특이사항

임차인 권 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 권리관계나 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 기타 제약사항

본건 토지는 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 청라지구 내 우수한 입지 조건을 갖춘 대형 오피스텔 단지에 속해 있으나, 가장 큰 문제점은 공부상 용도(오피스텔)와 현황 용도(교회)의 불일치입니다. 이로 인해 법적 규제 및 추후 재산권 행사 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 본 건에 대한 투자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 모색할 수 있는 경험과 자본이 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지와 대단지 브랜드 가치를 갖춘 오피스텔입니다.

용도 불일치 문제 해결 시, 정상적인 오피스텔 또는 상가 용도로 활용 가능성이 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 현황 용도와 공부상 용도의 불일치라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 유사 거래 사례 및 감정가를 참고하되, 리스크 요인을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

잠재적 리스크 해소에 필요한 비용 및 시간을 고려하여, 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 더욱 상세한 권리 분석과 시장 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.