나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509981 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 8층809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천석암초등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근 ""주안로"" 로변에 버스정류장이 소재하고,
북서측 인근에 경인선전철 ""주안역""이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 8층 809호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2016년 05월 16일]

이용상태

""오피스텔(주거용)""로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비,
기계식주차설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 30미터 내외의 포장도로(주안로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천
광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>이며,
추가적으로 기호(2~4) 토지는 시가지경관지구(2023-12-18)임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 220,000,000원) 등기가 되어
있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경509981 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 8층809호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 202,000,000원

건물 규모: 15층 건물 중 8층

사용승인일: 2016년 05월 16일

1.2. 물건 상세

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

토지면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

토지지분: 8.996㎡ (약 2.72평)

건물면적: 63.80㎡ (약 19.31평)

건물지분: 63.8㎡ (약 19.31평)

감정평가액: 202,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 인천석암초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 원활하며, 인근 주안로변에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

북서측으로는 경인선 전철 주안역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측으로 로폭 약 30미터 내외의 포장도로(주안로)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 04월 17일 접수된 도봉세무서장의 압류 (갑8) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 1번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 임차인 현황

주택임차인: 주택도시보증공사(손 )

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 05월 27일

확정일자: 2022년 04월 22일

배당신고일자: 2024년 06월 17일

대항력: 없음

3.4. 등기부 요약 (주요 권리)

* 을구 1번: 주택임차권 (손민호, 220,000,000원) - HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정

* 갑8: 압류 (도봉세무서장, 2023-04-17, 말소기준권리)

* 갑10: 강제경매 (주택도시보증공사, 220,000,000원, 2025-06-16, 말소)

등기부채권 총액: 220,000,000원 (주택임차권 및 강제경매 관련 채권)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합지역입니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 교육시설

인근에 인천석암초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 부동산의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 관련 리스크

주택임차권이 HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸될 예정이나, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 명시되어 있어, 경매 참여 전 해당 조건 변경 내용에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

5.2. 기타 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 시가지경관지구 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받고 있습니다. 이러한 규제 사항들은 향후 건물 이용이나 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 상세한 임대차 관계가 미상이라는 점도 주의가 필요하나, 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

6. 종합 의견

인천 미추홀구 주안동에 위치한 본 오피스텔은 2016년에 준공된 비교적 신축 건물로, 주안역 역세권에 해당하며 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 가장 큰 특징은 주택임차권이 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상된다는 점입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 잠재적인 변수이므로 입찰 전 최종 확인이 필수적입니다. 전반적으로 무난한 입지와 최신 건물 상태를 고려할 때, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역 인근으로 대중교통 이용 편리

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 노후도 낮음

* 인수 부담 적음: HUG 임차권이 말소될 예정으로 보증금 인수 부담 없음 (확인 필요)

* 생활 편의시설 근접: 다양한 근린생활시설 이용 용이

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료(2024년 2월~2026년 7월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(62.9㎡~63.8㎡)의 오피스텔 거래가는 129,000,000원에서 138,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 특히 63.8㎡ 면적에 대한 최근 거래가격을 고려할 때, 면적당 가격은 약 211,000원에서 249,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 202,000,000원보다 낮은 시세입니다.

시장 거래 데이터를 기반으로 볼 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 예상 입찰가는 155,000,000원으로 산정합니다. 이는 최근 거래 시세의 상단 범위와 감정가의 중간 수준을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.