나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509872 [1] 인천광역시 서구 가좌동 530-3 주안비티센터2차 1층115호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '주안국가산단역(지하철 인천2호선)' 북측 인근에 위치
하며, 주위는 공장, 지식산업센터 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '주안국가산단역(지하철 인
천2호선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 패널지붕 6층 건물 내 제1층 제115호로서,
(사용승인일 : 2017.11.24.)

- 외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
- 내 벽 : 내부인테리어 마감 등,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

물품 제조공장으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승객용 승강기설비 및 화물용 승강기설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 물품 제조공장 및 근린생활시설의 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1류(폭 20m~25m))(접합), 가축사육제한구역(2025-05
-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 내부에 소유자 미상의 기계기구 등이 소재함.

물건 비고

물품제조공장으로 이용 중이며 공장내 기계기구 등은 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509872 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 530-3 주안비티센터2차 1층115호

용도: 물품 제조공장

감정가: 579,000,000원

토지면적: 72.30㎡ (약 21.87평)

건물면적: 175.00㎡ (약 52.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부 요약상 확인)

사용승인일: 2017.11.24.

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가요항표

매각 제외 물건: 공장 내 기계기구 등은 매각에서 제외됨.

1.2. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 가좌동 소재 '주안국가산단역(지하철 인천2호선)' 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 공장, 지식산업센터 등이 소재하는 지역으로, 산업 활동이 활발한 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 '주안국가산단역(지하철 인천2호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통상황은 보통입니다.

도로상태: 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2018.01.03. 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

인수되는 권리: 본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다. 등기부등본 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액: 985,879,710원 (근저당, 가압류, 압류 등 포함)

임차인 현황:

* 정 : 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2025-10-10, 확정일자 2025-10-10, 배당신고일자 2025-09-19. 대항력 없음.

* 조 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-10-21, 확정일자 2025-10-21, 배당신고일자 2025-09-19. 대항력 없음.

* 주식회사믿음이엔지, 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2023-06-02. 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.4. 상권분석

지역특성: 본 물건은 주안국가산업단지 인근에 위치하여 산업 시설 밀집 지역의 이점을 누릴 수 있습니다. 다양한 제조 및 물류 관련 업체들이 입점해 있어 관련 업종의 사업 영위에 유리한 환경입니다.

교통 및 접근성: 지하철 인천2호선 주안국가산단역이 인접해 있고, 약 20m 폭의 도로에 접해 있어 물류 이동 및 차량 통행이 매우 용이합니다. 이는 생산된 제품의 유통 및 원자재 수급에 긍정적인 영향을 미칩니다.

주변 편의시설: 산업단지 내 지원시설 및 인근 지역에 은행, 식당, 상업시설 등 비즈니스 활동에 필요한 편의시설들이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. [cite: search result for amenities]

잠재적 혐오시설: 본 건은 산업단지 내에 위치하므로, 주변 지역에 따라 공업 시설로 인한 소음, 분진 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다. 다만, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 화학물질 저장소 등)에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 산업 지역 특성상 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다. [cite: search result for disamenities]

1.5. 생활정보

이용상태: 현재 물품 제조공장으로 이용 중입니다.

건물구조: 일반철골구조 패널지붕 6층 건물 중 제1층 제115호입니다.

건물 마감: 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수 설비, 소화전 설비, 승객용 및 화물용 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용: 인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 물품 제조공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

기계기구 제외: 공장 내 기계기구 등은 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도의 처리 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행된 물건으로, 다른 공동담보 물건의 처리 현황이나 경매 결과가 본 건의 낙찰가 및 권리관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다. 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

소유자 미상 기계기구: 본건 내부에 소유자 미상의 기계기구가 소재하는 것으로 파악되어, 별도 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 물품 제조공장으로, 주안국가산업단지라는 입지적 이점과 함께 지하철역 및 도로망 접근성이 우수하여 사업 활동에 유리합니다. 건물은 공장으로 활용 가능한 상태이며, 필수적인 설비를 갖추고 있습니다.

권리 관계상 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 매각 대상에서 기계기구가 제외되는 점, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 다양한 토지 이용 제한사항 등은 인수 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

산업단지 내 위치: 안정적인 사업 운영 및 임대 수요가 예상됩니다.

우수한 교통 및 접근성: 물류 및 인력 이동에 최적화된 입지입니다.

효율적인 공간 활용: 72.30㎡ 토지 면적에 175.00㎡ 건물이 있어 공간 활용도가 높습니다.

명도 용이성: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 과정에서의 보증금 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 일반적인 경매 절차에 따라 감정가 579,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 시세, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 취득세, 법무 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건은 공장으로 이용 중이며 기계기구가 제외되는 점, 공동담보 물건임을 감안할 때, 유사 물건의 낙찰가 추이와 채권 총액 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

주의: 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정 및 투자를 위해서는 반드시 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 분석, 법률 전문가와의 상담 등을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.