나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1242 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 76-1 새한아파트 나동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재""인천용일초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 1986.02.03.)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가로장방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 노폭 약3미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지별도등기 있으나 효력유무 알 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1242 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 76-1 새한아파트 나동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 112,000,000원 (1억 1천 2백만원)

토지 면적: 44.39㎡ (약 13.43평)

토지 지분: 44.388㎡ (약 13.43평)

건물 면적: 58.32㎡ (약 17.64평)

건물 지분: 58.32㎡ (약 17.64평)

건축년도: 1986년 (사용승인일: 1986.02.03)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천용일초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용도 용이합니다.

인접 도로상태

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2012년 4월 12일 접수된 신한은행의 근저당권(을3)입니다.

등기부등본 요약

* 갑1: 1999-06-01 접수, 소유권이전 (안용덕)

* 갑2: 2010-06-16 접수, 소유권이전 (김정례, 협의분할에 의한 상속)

* 을3: 2012-04-12 접수, 근저당권 (신한은행, 72,000,000원), 말소 (말소기준권리)

* 갑3: 2014-05-14 접수, 가압류 (윤정식, 100,000,000원), 말소

* 갑4: 2025-06-24 접수, 임의경매 (신한은행, 54,827,094원), 말소 (인천지방법원 2025타경1242)

총 채권액: 172,000,000원

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 관계 및 권리 변동 사항은 별도 확인이 필요하며, 금액 미상 시에도 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계

0원

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음. (물건명세서상 지상권개요가 비어있음)

기타 특이사항

유동화물건, 별도등기 (토지별도등기)

1.3. 상권분석

주위 환경

본건은 인천용일초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

* 교육시설: 인천용일초등학교가 인근에 소재하여 통학이 편리합니다.

* 상업시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

아파트 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제2층 제203호

* 이용 상태: 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 건물 면적: 전용면적 58.32㎡ (약 17.64평)

1.5. 잠재적 리스크

토지별도등기 효력 불확실성

토지에 별도 등기가 존재하나, 해당 등기의 효력 유무를 알 수 없어 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 중요한 투자 리스크 요인이 될 수 있습니다.

건물 노후화

1986년 준공된 건물로, 약 40년 가까이 되어 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 관련 특수성을 인지하고 접근해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 새한아파트 나동 203호입니다. 1986년에 건축된 아파트로, 최근 거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점과 토지별도등기의 효력 불확실성 등 몇 가지 리스크 요인이 존재합니다. 다만, 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되는 정리되는 물건이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 입지 및 주변 환경은 주거지역으로서 무난한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되는 깨끗한 등기부 권리 상태를 가지고 있습니다.

대항력 없는 임차인으로 인수 부담이 없습니다.

초등학교와 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 면적(58.32㎡)의 나동 3층 물건이 2026년 2월 6일에 9,000만원에 거래되었습니다. 이 거래가 기준으로 평당가는 약 509만원입니다.

본건의 감정가는 1억 1천 2백만원이며, 이는 면적(58.32㎡) 기준 평당 약 644만원에 해당합니다. 감정가가 최근 유사 면적 거래가(9,000만원) 대비 약 24% 높게 평가되었습니다.

2층이라는 점을 고려하면, 3층 거래가(9,000만원)보다 다소 낮게 평가될 수 있으나, 투자 가치를 고려한 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위

최근 실거래가(9,000만원)와 감정가(1억 1,200만원)의 차이, 토지별도등기 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 시세 및 감정가를 참고하여 본건의 입찰 적정가는 8,500만원에서 9,500만원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.