나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509771 [1] 인천광역시 서구 청라동 85-1 청라국제금융단지한양수자인레이크블루 645동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""인천경연초중학교"" 남동측 인근에 위치하고,
주위는 대규모 아파트단지가 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층건내 제23층 제2301호로서
외벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 위생설비 등 되어 있으며, 열병합 방식에 의한
지역난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 포장도로와 연계된 서측 및 북측 공도를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함),
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제1749호)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률＞, 경제자유구역(2022-01-03)＜경제자유구역의지정 및 운영에 관한 특별법＞,
교육환경보호구역(상대보호구역)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 교육환경보호구역
(절대보호구역)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한
법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509771 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 85-1 청라국제금융단지한양수자인레이크블루 645동 23층 2301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 900,000,000원

* 토지 면적: 52.64㎡ (약 15.92평)

* 건물 면적 (전용면적): 84.64㎡ (약 25.60평)

* 건물 면적 (분양면적): 제공된 정보에서 본건의 정확한 분양면적은 확인되지 않았습니다.

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며, 인천경연초중학교 남동측 인근에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 있습니다. 주변은 전반적으로 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태:

아파트 단지 내 도로와 연결된 서측 및 북측 공도를 통해 단지로 원활하게 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 교육환경보호구역(상대/절대보호구역), 성장관리권역 등의 도시계획 및 관련 법규 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

현재 파악된 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 상세 임대차 내역은 미상이나, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 등기부 요약:

본 건물의 말소기준권리는 2019년 5월 13일 접수된 국민은행 근저당 (404,800,000원)입니다.

등기부상 을구의 근저당권들(국민은행, 에스비아이저축은행, 제이앤에이치컨설팅대부)과 갑구의 임의경매 개시 결정 등기(에스비아이저축은행, 국민은행)는 본 매각 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

소유권 이전 신탁 등기는 2019년 5월 13일에 말소되었습니다.

등기부상 채권 총액은 5,924,800,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

감정평가서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 주변에 각종 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있으며, 교육 시설과의 접근성도 양호하여 안정적인 주거 상권으로서의 가치를 지니고 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

아파트명: 청라국제금융단지한양수자인레이크블루

주소: 인천광역시 서구 청라동 85-1

건축년도: 2019년

총 동수: 14개 동

총 세대수: 1534세대

해당 동 최고층: 30층 (단지 전체 최고층: 36층)

해당 층: 23층

* 주요 시설:

- 교육: 인천경연초중학교가 인근에 위치합니다.

- 편의/복지: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등 단지 내 다양한 편의 및 복리 시설 이용이 가능합니다.

- 주차: 아파트 단지 내 총 1991대 주차가 가능하며, 지하 전기차 충전기가 234대 설치되어 있습니다.

- 난방: 열병합 방식의 지역난방 시스템이 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 채권 관계 및 높은 부채 규모:

등기부상 채권 총액(5,924,800,000원)이 감정가(900,000,000원) 대비 현저히 높은 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 다수의 채권이 설정되었거나, 담보 가치 대비 부채 규모가 매우 컸음을 시사합니다. 경매 절차를 통해 채권이 정리되는 과정이지만, 최종 인수 부담에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건 및 중복 병합 사건 진행:

본 건이 유동화 물건이며 중복 병합 사건으로 진행된다는 점은 권리 관계가 복잡할 수 있음을 나타냅니다. 경매 절차 및 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하거나, 권리 분석에 대한 전문적인 이해가 요구될 수 있습니다.

* 미상 임대차 정보의 위험성:

상세 임대차 내역이 미상이라는 점은 현재 파악되지 않은 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음을 의미합니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 확인되었으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리(지상권):

감정평가서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부, 범위, 내용 등을 반드시 확인하여 물건의 재산권 행사에 제약이 있는지 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 청라지구의 신축급 아파트로, 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 양호한 입지에 소재하고 있습니다. 2019년에 사용 승인된 비교적 최신 건물이며, 단지 내 편의 시설도 잘 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높으며, 유동화 물건 및 중복 병합 사건으로 진행되는 점은 권리 관계의 복잡성과 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 상세 임대차 내역 미상 및 소멸되지 않는 지상권 등은 주의 깊게 살펴야 할 요소입니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 최저 매각 가격 대비 시세 차익을 확보할 수 있다면 투자를 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청라지구 내에서도 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 좋은 주거 지역에 위치합니다.

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉시 거주하거나 임대하기에 용이합니다.

* 풍부한 편의 시설: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 각종 생활 편의 및 커뮤니티 시설 이용이 편리합니다.

* 경제자유구역: 경제자유구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 900,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.64㎡)의 아파트가 2026년 6월 5일 795,000,000원에, 2026년 7월 4일에는 1,050,000,000원에 거래되었습니다. 특히 본건과 같은 23층의 경우, 20층 거래 사례가 1,050,000,000원이었음을 감안할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

일반적으로 경매에서 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 그러나 본건의 경우, 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높고 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건의 현재 시세와 잠재적 리스크 요인들을 고려하여 720,000,000원 ~ 855,000,000원 사이에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다. 최적의 입찰 가격은 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 결과, 그리고 본인의 투자 성향을 바탕으로 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.