나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1218 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-16 딜라이트타워 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 ""청라1동우체국"" 동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 14층 건물로서,

외벽 : 페어글라스 마감 및 복합판넬 등 마감
창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 오피스텔입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 업무시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측, 동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 서구 청라동 167-16 딜라이트타워 7층701호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경1218 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 106,000,000원입니다.

토지 면적은 8.94㎡ (약 2.70평)이며, 건물 면적은 38.99㎡ (약 11.79평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라1동우체국"" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건이 속한 건물은 철근콘크리트조로, 페어글라스 및 복합판넬 외벽 마감, 샷시 창호를 사용하고 있습니다.

토지는 대체로 장방형이며, 현재 업무시설, 근린생활시설, 교육연구시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

본건의 서측, 남측, 동측으로 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류 및 중로 2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 주OOOOOOOO를 채권자로 하는 부동산 임의경매 사건입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건과 관련된 여러 권리 사항이 등기되어 있습니다.

말소기준권리인 신한은행의 근저당(을3, 2016-08-08 접수, 85,800,000원)은 본 매각으로 인해 말소됩니다.

주택임차인 김 의 주택임차권(을4, 2024-11-25 접수, 30,000,000원) 또한 말소 대상이며, 전입일자 및 확정일자는 2021-12-06입니다. 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

이 외에 소유권 이전 등기, 압류(갑9), 임의경매개시결정(갑10) 등도 모두 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 매각으로 인해 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천 서구 청라동 일대는 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에 '청라1동우체국'이 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

업무시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구시설 등 복합적인 용도의 건물이 혼재되어 있어 잠재적인 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건축물대장상 본건의 주 용도는 오피스텔입니다.

내부 설비로는 난방, 위생, 급배수, 승강기, 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

주변에 편의시설 및 교통 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 업무 목적 모두에 적합한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 임차인 김 은 대항력이 없으며, 관련 등기 또한 말소 예정이므로 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 가격 변동 위험이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동에 위치한 오피스텔로, 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있으며 교통 접근성이 양호한 입지를 자랑합니다.

권리관계가 매우 깨끗하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 예상 시세가 감정가보다 낮은 수준으로, 입찰 시 이러한 점을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 청라지구의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다양한 편의시설 및 교통 인프라를 갖춘 우수한 입지 조건을 보유하고 있습니다.

* 건물 면적이 비교적 넓어 소형 오피스텔 대비 안정적인 임대 수익 확보 및 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근(2026년 7월) 딜라이트타워 오피스텔의 전용면적 약 27.6~27.9㎡ 기준 실거래가는 약 6,300만원 수준이며, 이를 제곱미터당 약 227만원으로 환산할 수 있습니다.

본건의 전용면적은 38.99㎡이므로, 이를 적용한 예상 시장가는 약 88,500,000원 수준으로 산정됩니다.

감정가는 106,000,000원이지만, 최근 거래 사례를 고려할 때 이를 상회하는 금액으로 입찰하기에는 부담이 있을 수 있습니다.

이에 따라, 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확한 점, 그리고 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 85,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 적정 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 약 92,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.