나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510295 [1] 인천광역시 서구 마전동 1149-17 미앤느 101동 2-5층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ""마전고등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2~5층 제302호로서
(사용승인일:2020-08-23)

외벽:스톤코트 마감 등
창호:샷시창호 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세로장방형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 보행자전용도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510295 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1149-17 미앤느 101동 302호

도로명 주소: 인천광역시 서구 가현로42번길 46

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건물 사용승인일: 2020년 8월 23일

감정가: 251,000,000원 (2억 5천 1백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 파주농업협동조합

1.2. 건물 및 토지 현황

토지 면적: 44.54㎡ (약 13.48평)

토지 지분: 44.543㎡ (약 13.48평)

건물 면적: 74.09㎡ (약 22.41평)

건물 지분: 74.09㎡ (약 22.41평)

전용 면적: 74.09㎡ (약 22.41평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호

층수: 총 5층 중 3층

외벽: 스톤코트 마감 등

창호: 샷시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 8~10m의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 임의경매 또는 강제경매 절차에 따라 진행되며, 통상적으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부등본상 말소기준권리(수협은행 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 등은 없음)

3.3. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사동양건설 (2020-10-12)

* 소유권이전: 이명중 (2020-11-26, 매매 금267,000,000원)

* 근저당: 수협은행 (2020-11-26, 금144,900,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 롯데카드 (2023-11-15, 금5,951,160원, 말소)

* 가압류: 파주농업협동조합 (2024-01-12, 금58,030,179원, 말소)

* 강제경매: 파주농업협동조합 (2025-06-26, 금68,517,326원, 말소)

등기부상 총 채권액은 약 208,881,339원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

임대 관계가 미상인 경우, 실제 거주자나 임차인이 있을 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다. 다만, 인수할 보증금이 없으므로 명도 시 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2022년 준공된 "샹그릴라"(84.12㎡)가 2025년 3월 3억 6,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 431만원)

* 2016년 준공된 "중앙E클래스20차"(51.58㎡)가 2025년 3월 2억 6,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 514만원)

* 1994년 준공된 "승보주택"(42.96㎡)이 2025년 3월 7,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 172만원)

4.2. 감정가 대비 시세 평가

본건의 감정가는 2억 5,100만원이며, 건물 면적 74.09㎡(약 22.41평)을 기준으로 평당 약 339만원에 해당합니다. 이는 최근 2022년 및 2016년 준공된 유사 면적 물건의 거래가 대비 상대적으로 낮은 수준으로, 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육 시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 마전고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 명시될 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6.2. 건물 노후 및 수리 필요성

본건은 2020년 8월 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다. 따라서 즉각적인 대규모 수리가 필요할 가능성은 낮으나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성은 존재합니다.

6.3. 명도 관련 사항

임대 관계가 미상이나, 인수할 보증금이 0원이므로 낙찰 후 명도 과정에서 금전적 손실은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 점유자와의 협의 또는 법적 절차를 통해 명도를 완료해야 하는 시간적 소요는 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 마전동에 위치한 본 도시형생활주택은 2020년 준공된 건물로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히, 감정가가 최근 주변 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대해 볼 수 있는 매력적인 물건으로 판단됩니다. 권리관계 또한 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 없다는 점에서 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 물건의 최근 거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

* 안전한 권리관계: 매각으로 인해 모든 등기상 권리가 소멸되므로, 복잡한 권리 문제를 피할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 상태가 양호하여 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 251,000,000원

주변 유사 물건의 최근 거래가 분석 결과, 본건의 실질 시장 가치는 최소 3억 2천만원 이상으로 추정됩니다.

경매 첫 매각 기일이며, 시세 대비 낮은 감정가를 고려할 때 경쟁이 예상됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 110% 수준인 275,000,000원 내외에서의 입찰을 권장합니다.

(본 예상 입찰가는 시장 상황, 법원 진행 상황, 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.