나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510332 [1] 인천광역시 서구 검암동 676-11 101동 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 검암동 소재 ""서곶지구대"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 대부분이 다세대형 공동주택으로 이루어진 정비된 신흥주택지대로서 그 주변으로 학교 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 등 제반주거여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제504호로서,
(사용승인일: 2012.07.13)

외벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등
창호 : 하이섀시창호 임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 2개 동(28호, 주차 28대, 용적률 164.64%) 건부지임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 로폭 약 18미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025
-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육
지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

건축물 현황도(후면 평면도 참조)상 전유면적에 포함되지 않은 복층(다락)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금160,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택-단지형다세대

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510332 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 676-11 101동 5층504호

건물명: 도요빌 (101동 504호)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 164,000,000원

토지면적: 26.06㎡ (약 7.88평)

건물면적 (전용면적): 36.32㎡ (약 10.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2012년 07월 13일

총 층수: 5층 건물 중 5층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, "서곶지구대" 남서측 인근입니다. 본건 주위는 대부분이 다세대형 공동주택으로 이루어진 정비된 신흥 주택지대이며, 주변으로 학교 및 소규모 근린생활시설이 소재하여 제반 주거 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제504호입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 장방형 평지이며, 2개 동으로 구성된 건부지입니다. (용적률 164.64%, 주차 28대)

* 인접 도로상태: 동측 및 남측으로 노폭 약 18미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매개시결정: 인천지방법원 2025타경510332, 부동산강제경매

* 말소기준권리: 2023년 02월 07일자 강서세무서장의 압류 (갑3)

* 주요 권리관계:

* 소유권보존 (이재웅, 2012-07-18)

* 소유권이전 (오승훈, 2022-06-13, 매매)

* 압류 (강서세무서장, 2023-02-07)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-06-27, 160,000,000원)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (채무자 겸 수취인: 김대의)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 21일

* 확정일자: 2022년 01월 17일

* 배당신고일자: 2024년 02월 02일

* 대항력: 없음

* 물건명세서 및 등기부 요약:

* 집합건물 등기부상 을구 5번 주택임차권(김대의, 160,000,000원)이 등기되어 있습니다.

* 그러나, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 사항에 "을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 명시되어 있어, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약이 제출되었으므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 160,000,000원

* 총평: 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리인 압류 이후 강제경매가 개시되었습니다. 임차인의 대항력은 없으며, HUG의 말소 동의 확약으로 인해 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역: 본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택 단지 내 물건으로, 주거 지역이 잘 형성되어 있습니다. 주변은 다세대 공동주택 밀집 지역으로, 비교적 정비된 신흥 주택지대의 특성을 보입니다.

* 교통 및 접근성: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 시세 (JSON 분석):

* 최근 매매 사례 중 30.72㎡ 면적이 2026년 1월 7일에 9,300만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 303만원에 해당합니다.

* 다른 사례로, 62.67㎡ 면적이 2026년 1월 9일에 17,900만원에 거래되어 평당 약 285만원, 72.87㎡ 면적이 2026년 1월 5일에 18,300만원에 거래되어 평당 약 251만원을 기록했습니다.

* 본건의 전용면적은 36.32㎡로, 가장 유사한 면적의 거래 사례(30.72㎡, 9,300만원)와 비교 시, 시세는 평당 약 303만원 수준으로 파악됩니다.

* 본건의 감정가는 164,000,000원이지만, 주변 최근 실거래가와 비교하면 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주거환경: 본건은 다세대형 공동주택이 밀집한 주거 지역에 위치하며, 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다. (단, 일부 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.)

* 편의시설: 단지 인근에 소규모 상가들이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설 (혐오시설): 제공된 정보 및 외부 검색 결과, 본건 주변에 위치한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. HUG가 인수하는 조건이 변경될 수 있으며, 공동담보 물건의 경우 여러 채무와 얽혀 복잡성이 증가할 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약이 있어 위험성은 낮은 것으로 보입니다.

* 공부상 면적 외 복층(다락) 소재: 건축물 현황도상 전유면적에 포함되지 않은 복층(다락)이 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 실제 사용 면적을 증가시키지만, 추후 건축물 대장과의 불일치로 인한 문제 발생 소지가 있습니다.

* 도시형생활주택-단지형다세대: 일반 아파트와는 다른 관리 규정이나 특징이 적용될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약이 제출되어 매각으로 인한 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 공부상 면적 외 복층(다락)이 있다는 점은 실사용 면적을 늘리는 이점이 될 수 있으나, 건축물과의 불일치 여부는 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다. 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 실거주 및 임대 투자 가치: 안정적인 주거 지역에 위치하며, 실수요자 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 기반 시세 반영: 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 합리적인 가격 산정이 가능합니다.

* 복층(다락) 활용 가능성: 별도 공간인 복층(다락)을 활용하여 주거 공간을 확장하거나 가치를 높일 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 대항력 있는 임차인이 없고 HUG의 말소 동의가 확보되어 있어 권리 인수 위험이 낮습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 164,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 유사 면적(30.72㎡)의 최근 실거래가: 93,000,000원 (평당 약 303만원)

* 본건 면적(36.32㎡)으로 환산 시 예상 시세: 약 109,990,000원 (303만원/㎡ * 36.32㎡)

* 권리 인수 비용: "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰 후 추가로 인수할 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 주변 시세를 고려할 때, 감정가(164,000,000원)는 다소 높게 느껴집니다.

* 유사 면적의 실거래가(9,300만원)와 본건의 복층(다락) 존재 가능성, 건물 연식(2012년식) 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 주변 시세(약 1.1억원)와 감정가 사이에서 합리적인 가격을 설정해야 합니다.

* 추천 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

* 최종 추천 입찰가: 120,000,000원 (감정가의 약 73%, 시세의 약 110% 수준)

* 이 금액은 합리적인 수준에서 잠재적 이익을 확보할 수 있는 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.