나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510272 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 120-24 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""대화초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 1층 101호로서,

외벽 : 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-02-09), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510272 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 120-24, 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

토지면적: 22.22㎡ (약 6.72평)

토지지분: 22.22㎡ (약 6.72평)

건물면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

건물지분: 39.9㎡ (약 12.07평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매

주의사항:

특수물건정보: 형식적경매

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "대화초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

1.1. 3.건물 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다.

외벽은 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

1.1. 4.토지 이용 및 인접 도로

토지는 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

1.1. 5.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.1. 6.주변 시설 분석

가까이에 대화초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 주위 환경에 공장이 혼재하고 있어 소음이나 환경적 영향 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2020년 6월 19일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을13)입니다. 이 근저당권을 포함하여 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 및 가압류 등의 기록이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸 대상입니다. 등기부채권 총액은 81,822,986원입니다.

1.2. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택으로, 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주의 상권이 형성되어 있습니다. 학교 인근으로 유동인구가 있어 근린생활시설의 영업 가능성은 있으나, 본 물건 자체의 직접적인 상권 영향은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교육시설

대화초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

1.4. 2.편의시설

근린생활시설이 인근에 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 3.교통시설

차량 접근이 용이하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건물이 1993-1994년경 준공되어 노후도가 있을 수 있으며, 내부 설비 점검이 필요합니다. 또한, 주변에 공장이 혼재되어 있어 소음, 분진 등 환경적 영향을 고려해야 합니다. 임대 관계가 미상이므로, 명도 시 대항력 있는 임차인이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 접근성이 양호한 주거지입니다. 형식적 경매로 진행되어 권리관계는 비교적 명확하나, 주변 공장 혼재로 인한 환경적 요소를 고려해야 합니다. 감정가는 7,100만원이나, 최근 유사 면적 다세대주택 실거래가는 이보다 낮은 수준을 보이고 있어 시세 조사 및 현장 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로, 매각을 통해 소유권 확보가 용이합니다. 대화초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 향후 도화동 일대의 도시 개발 또는 재정비 사업 추진 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래가 2026년 5월에 평당 약 430만원에서 450만원 수준으로 이루어졌습니다. 본 물건의 전용면적은 약 12.07평입니다.

이를 기준으로 환산 시, 적정 시장 가격은 약 5,000만원에서 5,500만원 내외로 추정됩니다.

본건의 감정가(7,100만원)는 최근 실거래가 대비 높은 편이므로, 시장 가격과 감정가의 70~80% 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 대략 50,000,000원 ~ 57,000,000원 범위 내에서 형성될 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 주변 시세를 재확인하며, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.