나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510145 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 산62-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 ‘외3리마을회관’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재까지 제 차량의 출입이 불가능하여, 전반적인 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형토지로서 자연림 등으로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 맹지상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-부정형토지로서 소나무와 잡목이 어우러진 자연림 상태임
-산기슭에 위치하고 있는 급경사지로 내부 접근이 어려워 발견되지 않은 분묘등이 있을수 있음
-지적도상 맹지로서 인접필지를 통하여 출입이 가능함
-본건 지상의 수목은 토지에 포함하여 평가함
-본건 남측의 상당부분은 현황 포락지 상태로서 정확한 위치 및 면적은 별도의 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510145 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 산62-1

용도: 임야

감정가: 450,602,000원

토지면적: 7769.00㎡ (약 2,350평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문

2. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 ‘외3리마을회관’ 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 소재지까지 차량의 출입이 불가능하여 전반적인 교통상황은 불편시됩니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지 상태이며, 인접 필지를 통하여 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2009년 10월 09일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)으로, 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리: 본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부 요약상 을1, 을2, 을5, 갑5(임의경매)는 말소 예정으로 확인됩니다.

소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 있으나, 등기부상 을2 지상권은 우리은행의 것으로 말소 예정으로 표기되어 있어, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 최종 확인 필요)

등기부채권 총액: 1,230,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임차인 현황 없음.

4. 상권분석

주변 이용 현황: 본건은 임야이며, 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

상업시설 접근성: 영흥도 내 기반시설 이용은 가능하나, 본건 자체의 접근성 및 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 기타 생활 정보는 제공된 자료만으로는 파악하기 어렵습니다. 영흥도 내의 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건, 분묘기지권: 특수물건 정보에 명시된 분묘기지권의 존재는 권리관계에 영향을 줄 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 급경사지 및 접근성 제약: 산기슭에 위치한 급경사지로 내부 접근이 어려워 발견되지 않은 분묘 등이 있을 수 있습니다. 또한, 차량 출입이 불가능하여 전반적인 접근성이 매우 불편합니다.

* 맹지: 지적도상 맹지로서, 인접 필지를 통하여 출입이 가능하나 통행로 확보 및 합의 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 포락지: 본건 남측의 상당 부분이 현황 포락지 상태로, 정확한 위치와 면적 파악을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

* 자연림 상태: 소나무와 잡목이 어우러진 자연림 상태이며, 지상의 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 과거 쓰레기 매립지 제안 지역: 본건이 위치한 영흥면 외리 일대는 과거 대규모 쓰레기 매립지(인천에코랜드) 조성 후보지로 거론되었던 지역으로, 현재 사업은 폐기된 것으로 파악되나, 해당 지역의 환경적 특성 및 주민 민감성을 고려할 필요가 있습니다. 또한, 영흥화력발전소가 소재하고 있어 발전소 운영으로 인한 환경적 요인을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면에 위치한 임야로, 넓은 면적을 가지고 있으나, 부정형의 급경사지이며 지적도상 맹지로서 차량 접근이 극히 제한적입니다. 또한, 분묘기지권, 현황 포락지, 자연림 상태 등 다수의 물리적, 권리적 리스크를 내포하고 있습니다. 감정가는 4억 5천여만원 수준이나, 등기부채권 총액이 12억 3천만원에 달하여 채권자의 낙찰 가능성도 배제할 수 없습니다. 투자 가치를 판단하기 위해서는 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 상담이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 현재 상태로는 직접적인 투자 가치를 판단하기 어렵습니다. 그러나 영흥도 지역의 장기적인 개발 가능성이나, 특정 목적(예: 임야 활용, 개발 잠재력 등)을 염두에 둔다면 신중한 접근이 필요할 수 있습니다. 다만, 제시된 정보만으로는 명확한 투자 포인트를 찾기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 분묘기지권, 맹지, 급경사, 포락지 등 다수의 하자 요소를 포함하고 있어, 일반적인 토지 경매 물건과는 다른 신중한 접근이 요구됩니다. 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으며, 특히 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어 채권자 또는 특수 관계인의 낙찰 가능성도 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 답사, 분묘기지권의 실존 여부 및 범위 확인, 포락지 면적 재확인, 주변 토지 실거래가, 향후 개발 가능성 등 추가적인 면밀한 분석을 통해서만 결정될 수 있습니다. 따라서 본 물건은 전문가와 함께 심층적인 조사를 거친 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.