나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510254 [1] 인천광역시 남구 문학동 340-6 미래타운 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ""문학초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 다세대주택 등의 공동주택이 들어서 있는 후면주택지대임.

교통상황

인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 인근에 소재하고 있어 대중교통편익은 무닌시 됨

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 제2층 제202호로서
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인
부재로 인하여 자세한 내부 이용상황 확인은 불가하였음

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지이며, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 각각 노폭 약5m~6m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입 용이함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환
경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(인천시문화재과,2010.04.14)<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

공부 상에는 동 표기가 없으나 현황 상 본건 부동산 외벽에 '라'로 표식 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경510254 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 문학동 340-6, 미래타운 2층 202호

1.3. 건물 용도

다세대주택

1.4. 면적

* 토지면적: 24.56㎡ (약 7.43평)

* 토지지분: 24.56㎡ (약 7.43평)

* 건물면적: 59.58㎡ (약 18.02평)

* 건물지분: 59.58㎡ (약 18.02평)

1.5. 감정가

128,000,000원

1.6. 경매 구분

부동산 강제경매

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 문학초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 후면 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 북측 및 남측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역

* 절대보호구역

* 현상변경허가 대상구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 주요 권리

본건에는 여러 차례의 소유권 이전 및 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2021년 5월 25일자 중랑구(서울특별시)의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (인천도시공사)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 7월 27일

* 확정일자: 2017년 7월 20일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 7번 주택임차권(인천도시공사)은 보증금 115,000,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 '매수인이 인수함'으로 명시되어 인수 가능성이 있습니다.)

3.4. 등기부채권 총액

115,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.58㎡) 및 건축 연도(2001년)를 가진 '미래타운 나동'(340-4번지)이 2026년 5월 11,800만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(128,000,000원)와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다. 다만, 다른 단지인 '한솔파크빌106동'(396-21번지, 59.58㎡)은 2026년 5월 8,100만원에 거래되어 시세 편차가 존재합니다. 신축 건물인 '캐슬베리'(364-1번지, 45.194㎡)는 2026년 5월 12,100만원에 거래되어 면적 대비 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

4.2. 시세 평가

본건은 2001년 건축된 다세대주택으로, 유사 면적의 인접 단지 매매가를 고려할 때 현재 시세는 약 11,800만원 내외로 추정됩니다. 감정가는 이와 유사한 수준이나, 선순위 임차권 인수 가능성이 시세 산정에 중요한 변수가 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 문학초등학교가 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

주변에 대중교통 이용이 편리하며, 주거지대 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

주변은 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 일조권이나 조망권 등은 건물 배치에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 현재까지 파악된 정보상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 을구 7번 주택임차권(인천도시공사, 보증금 115,000,000원)으로, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 총 인수 금액에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 내부 이용 상태 미확인

현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 이용 상태를 자세히 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태 및 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 공부 상 동 표기

건축물대장 등 공부 상에는 동 표기가 없으나, 실제 건물 외벽에 '라'로 표식 되어 있어 혼선이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 문학초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 여건이 양호한 편입니다. 다만, 115,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재하여 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 임차권으로 인해 실질적인 취득 비용이 감정가 및 시세보다 크게 증가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* 문학초등학교 인접, 주변 주거지대 형성으로 안정적인 주거 환경.

* 대중교통 이용 편리.

8.2. 시세 대비 잠재력

미추홀구는 현재 활발한 재개발 정비사업이 진행 중이며, GTX-B 노선 추진 등 미래 가치 상승 요인이 존재합니다. 이러한 지역 개발 계획은 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 128,000,000원이며, 유사 단지의 최근 실거래가는 118,000,000원 수준입니다. 그러나 115,000,000원의 선순위 임차권 인수 부담을 고려해야 합니다. 따라서, 예상 입찰가는 인수 부담을 고려하여 시세 및 감정가 대비 보수적으로 접근해야 합니다.

권고 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

이는 실질적인 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 과도하게 높아지지 않도록 시장 가격 수준에서 낙찰받는 것을 목표로 하며, 인수되는 임차 보증금 전액이 배당받지 못했을 경우를 대비한 보수적인 산정입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.