나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510163 [1] 인천광역시 부평구 부평동 483-4 삼정맨션 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하고, ""부개서초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호이며,
외벽 : 드라이비트 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

""아파트(집합건축물대장상 용도)""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형 토지이며, ""아파트, 근린생활시설"" 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 되어 있으므로 참고바람(등기명령 : 2024.6.19., 임차보증금 및 계약일자 등 관련사항은 등기사항전부증명서 참조바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510163 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 483-4 삼정맨션 4층401호

용도: 아파트 (집합건축물대장상 용도)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 15.41㎡ (약 4.66평)

토지지분: 15.41㎡ (약 4.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.92㎡ (약 12.68평) (전용면적)

건물지분: 41.92㎡ (약 12.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용면적은 41.92㎡(약 12.68평)이며, 분양면적은 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다.

1.4. 감정가

감정가: 140,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, '부개서초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호 등입니다. 위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있으나, 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인해야 합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

집합건물 등기부상 소유권이전 기록 외 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다.

말소기준권리: 갑11 (압류, 시흥세무서장, 2022-02-11, 말소)

주요 권리 내역:

* 을5: 주택임차권, 채권자 이승철, 125,000,000원, 2024-06-21 접수, 인수 (대항력 있음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이승철 (이 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-22

* 확정일자: 2021-04-12

* 배당신고일자: 2024-06-21

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상입니다.

3.3. 권리 분석 결과

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 '대항력 있는 임차인'이 존재합니다. 임차인 이승철(이 )은 125,000,000원의 보증금으로 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 만약 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 편입니다. '부개서초등학교'가 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

4.2. 토지이용계획상 특징

일반상업지역에 속해 있어 상업적 활용 가능성이 있습니다. 또한, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하여 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

4.3. 주변시설

인근에 '부개서초등학교'가 있으며, 공동주택 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 주변으로 다양한 편의시설 및 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성은 양호합니다. 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 부개서초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 차량 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 주변에 상업시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이승철(이 )의 보증금 125,000,000원 중 미회수된 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 임차인의 전입 및 확정일자, 그리고 보증금액을 고려할 때, 인수 금액이 발생할 가능성이 높습니다.

6.2. 임대관계 불확실성

감정평가서상 '임대관계 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 거주 여부 및 계약 내용에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 또한, 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 이에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

6.3. 공부와의 차이 없음

토지이용계획 및 건축물 현황 등 공부상 내용과 실제 현황 간 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

6.4. 건축물 관련 제한사항

토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하므로, 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 125,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서, 해당 물건의 낙찰가는 이러한 인수 보증금 부담을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부평구 내의 준수한 입지와 생활 편의성.

* 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회 (단, 임차인 인수분 고려).

* 상업지역에 속해 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 시 잠재적 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 것을 원칙으로 합니다.

인수 보증금은 125,000,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가 산정 기준은 다음과 같습니다.

감정가: 140,000,000원

인수 보증금: 125,000,000원

예상 입찰가 산정 기준 = 감정가 - 인수 보증금 = 140,000,000원 - 125,000,000원 = 15,000,000원.

이는 단순히 산술적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 해당 임차인과의 관계, 보증금 회수 가능성, 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 낙찰 가능한 최고가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.