나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2399 [1] 경기도 구리시 갈매동 520 유로피안스튜디오210갈매 8층812호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 ""갈매IC"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
점포주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 중 8층 812호로서,
(사용승인일 : 2022. 04. 07)

외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(상세내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 인접토지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로3류, 남측으로 중로1류, 동측으로 중로3류와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1) 갈매동 520
근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로[일반도로])(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(집산도로[일반도로])(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>.

토지 기호(2) 갈매동 520-1
근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로[일반도로])(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매
공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 제1호))<수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2399 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 구리시 갈매동 520 유로피안스튜디오210갈매 8층812호

용도: 오피스텔

감정가: 240,000,000원

토지면적: 10.76㎡ (약 3.25평)

건물면적: 30.48㎡ (약 9.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2022년 04월 07일

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 중 8층

외벽: 석재 붙임 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "갈매IC" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 점포주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주변 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북측으로 소로3류(폭 8m 미만), 남측으로 중로1류(폭 20m~25m), 동측으로 중로3류(폭 12m~15m)와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2022년 06월 03일 접수된 하나은행 근저당권 (을1)입니다.

등기부채권 총액: 248,624,278원

3.2. 주요 등기사항 요약

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 근저당권 (을1, 하나은행, 196,800,000원) - 말소기준권리

* 압류 (갑3, 송파세무서장) - 말소

* 압류 (갑4, 강릉세무서장) - 말소

* 가압류 (갑5, 현대카드주식회사, 10,040,577원) - 말소

* 가압류 (갑6, 삼성카드, 33,489,947원) - 말소

* 가압류 (갑7, 서울신용보증재단, 8,293,754원) - 말소

* 임의경매개시결정 (갑8, 하나은행, 163,513,344원) - 말소 (본 경매 개시)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임차인 정보에 대한 세부 내용이 확인되지 않으나, 인수 보증금이 없는 것으로 보아 낙찰자가 인수해야 할 임차권은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상임을 유의해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)으로 지정되어 있습니다. 주로 오피스텔, 점포주택, 근린상업시설 등이 혼재되어 있으며, 갈매IC 남서측 인근에 위치합니다.

4.2. 생활 편의시설

본 물건 인근에는 이마트에브리데이 구리갈매점(324m), GS더프레시 갈매중앙점(542m), 이마트 별내점(553m), 노브랜드 구리갈매점(809m) 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 주변 개발 및 호재

갈매지구는 신도시로 개발되었으며, 인근 별내역을 중심으로 GTX-B 노선 개통 등 교통망 확충에 대한 기대감이 있습니다. 또한, 구리갈매공공주택지구 개발 계획과 관련하여 주변 지역의 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

4.4. 혐오시설 정보

주변 1km 이내에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 2022년 04월 07일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 8층 건물 중 8층에 위치하여 조망권 및 일조권이 양호할 수 있습니다. 건물의 내외부는 현대적인 마감재로 시공되었습니다.

5.2. 내부 설비

기본적인 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 교통 접근성

경춘선, 8호선 연장, GTX-B 노선(별내역) 등 교통망 확충 계획이 있어 향후 교통 접근성이 더욱 개선될 전망입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 채권이 유동화된 자산으로, 일반적인 경매 물건보다 다소 복잡한 절차나 특수성을 가질 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 임대차 조건은 어떠한지 정확히 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로 임차인이 점유하고 있을 경우 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 오피스텔로, 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다. 갈매지구 내에 위치하여 생활 편의시설 및 교통망 개선의 수혜가 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗합니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 또는 실거주가 가능합니다.

* 입지적 장점: 갈매지구 내에 위치하며, 인근 교통망 개선(GTX-B 등) 및 주변 개발 계획으로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리관계 단순화: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 등기 이전이 용이합니다.

* 수익형 부동산: 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능한 투자 대상입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 240,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적(약 30㎡)의 오피스텔 매매가가 1억 7천만원 ~ 2억 5천만원 범위에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

특히, 2022년 06월 02일 8층 물건이 2억 5,100,000원에 실거래된 사례가 있습니다.

신축 건물임을 감안하고, 현재 급매물 또는 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 다만, 권리관계가 말소될 예정이고 임대 관계가 미상인 점을 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 90~100% 수준인 216,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.