나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510196 [1] 인천광역시 연수구 송도동 18-5 송도더샵그린워크3차 1703동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""인천연송초등학교"" 남동측 인근에 위치하는
구분건물로서, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 인근에
각종 근린생활시설 등이 소재하는바, 제반 주위환경은 보통시 됨

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중
교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 8층 804호로서,
외 벽 : 외장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽재도배, 일부 타일붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형 평지의 토지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 통행하며, 단지내 도로는 단지외곽 공도인 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 대로3류
(폭 25m~30m)(보조간선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역
(2020-03-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송도7유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(인천연송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(송도7유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천연송초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510196 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 18-5 송도더샵그린워크3차 1703동 8층804호

용도: 아파트

감정가: 928,000,000원

토지면적: 56.07㎡ (약 16.96평)

건물면적(전용면적): 104.85㎡ (약 31.72평)

분양면적: 별도 명시된 정보 없음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

건축물 정보:

* 건물명: 송도 더샵 그린워크 3차

* 사용승인일: 2015년 10월 7일

* 총 층수: 29층 (본건 8층)

* 총 세대수: 358세대 (해당 단지 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 주차대수: 총 569대 (지하 565대, 지상 4대)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천연송초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 본건 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로, 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 정OO입니다.

* 말소기준권리는 2024년 1월 11일 접수된 계양농업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

* 등기부상 모든 근저당권(을8, 을9) 및 임의경매(갑6)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,320,000,000원입니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다 (합계 0원).

* 임대 관계는 파악되지 않아 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트로 이용 중입니다.

* 토지는 장방형 평지의 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 경제자유구역 등에 해당하며, 다양한 도로 및 보호 구역 규제가 적용됩니다.

1.4. 생활정보

* 인천연송초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 점유자 및 임대차 현황이 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 명도 협의 필요: 임대 관계가 미상인 경우, 점유자와의 원만한 명도 협의가 중요하며, 필요시 강제집행 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 단지와 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 송도국제도시 내 신축급 아파트로, 편리한 교통 및 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 송도 국제도시의 지속적인 발전 가능성과 함께, 단지 내 다양한 편의시설 및 인근 교육 시설이 장점입니다.

* 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 불확실성은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 거래 사례: 2026년 5월 69.91㎡(약 21평) 7억 4천 7백만원, 7억 2천 7백만원에 거래되었으며, 2026년 6월 104.85㎡(약 31평)는 8억 9천만원에 거래되었습니다.

* 가격 경쟁력: 본 물건의 감정가는 9억 2천 8백만원으로, 가장 최근 거래된 104.85㎡(약 31평) 실거래가 8억 9천만원 대비 다소 높으나, 시장 상황 및 추가 가치 상승 가능성을 고려할 때 충분히 경쟁력 있는 가격으로 평가될 수 있습니다.

* 지역 발전: 송도 국제도시 개발 계획에 따른 지속적인 인프라 확충 및 미래 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 928,000,000원

* 최근 실거래가 (104.85㎡): 890,000,000원 (2026년 6월)

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 910,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.