나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71898 [1] 경기도 가평군 상면 태봉리 106 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 상면 태봉리 소재 ""연하초등학교"" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 및 축사 등으로 형성된 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통 이용편은 인근에 버스정류장이 소재하나 정류장까지 거리 및 운행횟수 등으로 보아 불편한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로 대부분 전으로 이용중이며 본건 서측 일부는 임목이 자생하는 임야 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 현황 남동측, 북동측 및 서측으로 현황 노폭 약3m 내외의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역<돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71898 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (정확한 명칭은 농OOOOOOOOOOO으로 기재되어 있으나, 등기부 요약에 따라 농업협동조합자산관리회사로 명시)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 가평군 상면 태봉리 106

용도: 전 (농지)

토지면적: 4116.00㎡ (약 1245.1평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

1.3. 감정평가액

감정가: 411,600,000원

1.4. 특이사항

경매 대상 토지는 농지이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우, 입찰보증금이 반환되지 않으므로 각별한 주의가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 가평군 상면 태봉리 소재 연하초등학교 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 임야, 축사 등이 혼재된 농경지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로상태

지적도상으로는 맹지에 해당하나, 현황상으로는 남동측, 북동측, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장도로에 접해 있어 차량 통행은 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리, 메추리, 개 사육 제한) 및 자연보전권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용에 있어 중요한 고려 요소가 됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건 토지의 등기부등본상에는 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 소유권이전청구권가등기, 압류 등의 권리 내역이 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 2012년 11월 7일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 153,600,000원)입니다.

통상적으로 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다. 다만, 정확한 소멸 여부는 법원의 매각허가 결정 및 공고 내용을 확인해야 합니다.

본건의 경우, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 지상권에 대한 구체적인 정보가 없어 명확한 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 그러나 통상적으로는 말소기준권리 하부의 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치하고 있습니다. 가장 가까운 교육 시설로는 연하초등학교가 약 0.6km 이내 거리에 위치하고 있습니다.

주변에 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 상세히 제공되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 대규모 상권보다는 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 점포들이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 가평군 상면 지역은 지역 특성상 관광객을 위한 펜션, 리조트, 캠핑장 등이 다수 분포하고 있으며, 산장관광지 등이 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 민원

검색 결과, 가평군 상면 태봉리 일대는 과거 폐기물 처리업 허가 문제로 지역 주민들과 갈등이 있었던 사례가 보도된 바 있습니다. 구체적으로는 폐기물 분류 및 소각 처리업 허가 관련 지역 주민들의 반대 시위와 관련된 기사들이 확인되었습니다. 해당 물건지(태봉리 106번지)와 인접한 지역에 이러한 시설이 위치하거나 과거 분쟁이 있었던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건에서 약 0.6km 거리에 연하초등학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설 및 접근성

대중교통 이용이 불편한 편이며, 차량 접근성은 비포장도로를 통해 가능합니다. 가장 가까운 편의시설(마트, 편의점 등)은 상면 소재지에 위치할 것으로 보이며, 차량으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

5.3. 지역 특성

가평군 상면은 천혜의 자연환경을 기반으로 관광 및 농업이 발달한 지역입니다. 잣, 포도, 배 등 농특산물이 생산되며, 다수의 관광 숙박 시설 및 캠핑장이 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련 규제

본건은 농지이므로 농지법에 따른 취득 자격 증명 제출이 필수입니다. 이를 이행하지 못할 경우 입찰보증금을 몰수당하는 큰 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 가축 사육 제한 구역 및 자연보전권역은 토지 활용 가능성을 낮추는 요인입니다.

6.3. 맹지 및 도로 접근성

지적도상 맹지라는 점과 현황 도로의 노폭 및 포장 상태는 향후 건축이나 개발 시 건축법 등 관련 법규 검토 및 인허가 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

6.4. 주변 민원 및 환경 문제

과거 태봉리 지역에서 폐기물 처리업 관련 민원 및 주민 갈등이 있었던 점은, 향후 인근 지역 개발 또는 민원 발생 시 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 상면의 농지로서, 감정가는 4억 1천만 원대입니다. 토지 자체의 면적은 4116㎡(약 1245평)으로 비교적 넓지만, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 있습니다. 또한, 지적도상 맹지이며 대중교통 이용이 불편하다는 점은 단점으로 꼽힙니다.

반면, 농지로서 향후 농업 경영 또는 관련 시설(농업용 창고 등, 관련 법규 검토 필요) 등으로 활용 가능성은 있습니다. 주변에 관광 시설이 발달한 지역 특성도 고려할 수 있습니다.

가장 중요한 점은 농지취득자격증명 제출 의무이며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 또한, 과거 폐기물 관련 민원 발생 지역이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 농지 면적

4116㎡(약 1245평)의 넓은 농지 면적은 농업 경영, 주말농장, 또는 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자 가치를 제공할 수 있습니다.

8.2. 계획관리지역 지정

비록 개발 제한이 있지만, 계획관리지역으로 지정되어 있어 다른 용도지역보다는 상대적으로 개발 가능성이 열려 있습니다. 다만, 구체적인 건축 가능 여부 및 행위 제한은 가평군 관련 부서에 확인이 필요합니다.

8.3. 상대적으로 낮은 감정가 대비 권리 사항

감정가 대비 채권 최고액(약 1.5억 원)이 낮아, 낙찰 후 권리 관계 정리 및 추가 개발 시 잠재적 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 인수되는 권리가 없는지 최종 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본건은 농지로서 법적 규제가 많고, 맹지이며, 대중교통이 불편한 점, 그리고 과거 민원 발생 지역이라는 점을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이라는 확실한 의무 사항을 반드시 이행해야 합니다.

이러한 조건들을 감안할 때, 감정가 411,600,000원을 기준으로, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 제한사항 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재로서는 명확한 시장 가격 정보가 부족하므로, 현장 조사 및 가평군 개발 관련 규제 사항 등을 면밀히 검토한 후, 감정가의 70~90% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 280,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서, 추가적인 시장 조사와 현장 답사를 거쳐 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.