나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71835 [1] 경기도 남양주시 별내동 1005 별내역아이파크스위트 104동 OOOOOOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 지하철8호선 및 경춘선 ""별내역"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 생활숙박시설, 오피스텔, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철8호선 및 경춘선 ""별내역""이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕
층수 : 지하 4층, 지상 35층 건물 내 22층 소재
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 생활숙박시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 35m, 남동측으로 노폭 약 30m, 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 택지개발지구(별내지구) 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71835 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1005 별내역아이파크스위트 104동 22층 2205호

용도: 숙박시설 (구분건물 감정평가요항표 및 건축물표제부상 '숙박시설' 및 '생활숙박시설'로 명시됨)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 대 *

1.2. 면적 정보

토지 면적: 16.73㎡ (약 5.06평)

토지 지분: 16.73㎡ (약 5.06평)

건물 면적: 83.60㎡ (약 25.29평)

건물 지분: 83.6㎡ (약 25.29평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 4층, 지상 35층 건물 내 22층 소재

외벽: 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등 마감

창호: 샷시 창호 등

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 745,000,000원

채권자: 대 *

등기부채권 총액: 936,404,630원 (이는 등기부상 권리채권 총액으로, 실제 경매 낙찰 시 소멸되는 권리와 인수되는 권리가 있을 수 있습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 지하철 8호선 및 경춘선 "별내역" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 생활숙박시설, 오피스텔, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 소재하여 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 및 경춘선 "별내역"이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다. 별내역을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 등의 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2021년 2월 26일 접수된 송포농업협동조합의 근저당권(금559,000,000원)입니다. 이후 대한민국(가압류), 대한민국(강제경매) 등의 권리들이 등기되었으며, 현재 등기부채권 총액은 936,404,630원입니다. 매각으로 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 별도로 확인되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 별내역 일대는 복합단지 개발을 통해 상권이 활성화되고 있습니다. 인근에는 '별내역 아이플레이스'와 같은 대형 상업시설이 있으며, 롯데시네마, 대형 키즈카페 등이 입점 예정이거나 운영 중입니다. 이마트 별내점도 인접하여 쇼핑 편의성이 높습니다. 또한, 별내역 주변으로 다양한 근린생활시설과 상점들이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 이마트, 롯데시네마 등 대형 편의 및 문화시설이 있으며, 별내역 주변으로 다양한 식당, 카페, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 별내역 내에도 편의점, 휴식공간, 수유실 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 한별초, 한별중, 별내고 등이 위치하여 교육 환경 또한 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 공부상 생활숙박시설이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 보입니다. 이는 추후 주거용으로 사용 시 발생할 수 있는 문제점(예: 세금, 관리비 등)에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 없더라도, 명도 저항 등 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 항상 존재하므로 주의가 요구됩니다.

6.3. 공부와의 차이 및 현황

'공부상 생활숙박시설이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 보임(현황조사보고서 참조)'이라는 점은 향후 재산권 행사나 세금 문제 등에서 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 별내역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 주변 상권 발달 또한 활발하게 이루어지고 있습니다. 감정가는 7억 4,500만원으로, 대형 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 임대관계 미상 등의 사항은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 별내역 초역세권의 뛰어난 입지 (지하철 8호선, 경춘선)

* 주변 개발 호재 및 상권 활성화 가능성

* 생활숙박시설로서의 잠재적 가치 및 아파트와 같은 전입신고 가능성 (과거 분양 시 정보 기준)

* 사다리형의 평지 토지로 건부지 활용이 용이함

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하며, 본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 이에 대한 부담은 없습니다. 그러나 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 시장 동향, 개별 물건의 하자 여부, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 면밀한 분석이 필요합니다. 현재 감정가는 7억 4,500만원이며, 최근 실거래가 정보는 2026년 3월 기준 6.95억으로 나와 있으나, 이는 해당 물건의 정확한 가치를 반영하지 않을 수 있습니다. 주변 생활숙박시설 및 오피스텔의 시세를 참고하고, 향후 시장 전망 및 경매 동향을 면밀히 분석하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.