나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63487 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-29 힐스타운 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ""다솜초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 2016.05.13)
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다솜초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

본건 현장조사시 확인한 호별배치와 건축물현황도도면상 호별배치가 상이한 바, 본건 감정시 현황을 기준하여 감정평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

<등기사항전부증명서상>
주택임차권(2023.12.19 임차권등기명령(2023카임5929), 임차권자 : 정다솜, 임차
보증금 : 210,000,000원) 설정되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.공부(101호)와 현황(102호)이 불일치함
2.공부(건축물현황도참조)상 101호의 위치는 현황(출입문표시)102호의 위치이나 매각목적물은 현황(출입문 표시 101호)기준이고 현황을 기준으로 감정평가함(감정평가서 참조)
3.101호와 102호는 건축물현황도상 내부구조, 면적 등이 동일함
4.신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.05.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63487 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-29 힐스타운 103동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000원

토지면적: 72.50㎡ (약 21.92평)

토지지분: 72.5㎡ (약 21.92평)

건물면적: 63.95㎡ (약 19.35평)

건물지분: 63.95㎡ (약 19.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 다솜초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 시설

지도상으로 주변에 다수의 주거단지와 상업시설, 공공시설이 혼재되어 있으며, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인접하여 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리는 2021년 3월 15일자 남인천세무서장의 압류입니다.

본 경매 사건은 2025년 6월 25일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025타경63487)으로 진행되었습니다.

이 외 다수의 압류, 가압류, 임차권 등이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

주택임차권(2023.12.19 임차권등기명령)으로 정다솜 씨가 있으며, 보증금 210,000,000원, 전입일자 2019-11-28, 확정일자 2019-11-05입니다.

다만, 제공된 정보에 따르면 해당 임차인의 '대항력은 없음'으로 기재되어 있으며, 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

인수되는 권리

상기 임차인 현황 및 권리 분석에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

지역 특성

본 물건은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

일산동구 풍동 지역은 생활 편의시설 접근성이 좋고 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변 유사 물건 시세 동향

최근 2026년 7월 8일에 본건과 동일한 힐스타운 단지 내 104동, 105동에서 전용면적 63.95㎡ 물건이 243,000,000원에 매매된 사례가 있습니다.

감정가 260,000,000원 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있어 시세 반영이 중요합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

* 교육시설: 다솜초등학교 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 생활편의: 근린생활시설 및 주거단지가 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건축물 사용승인일

2016년 5월 13일입니다.

6. 잠재적 리스크

공부와 현황 불일치

* 건축물 현황도상 101호의 위치가 실제 현황과 다르며, 매각 대상 물건은 실제 현황(출입문 표시 101호)을 기준으로 감정평가되었습니다.

* 공부상 101호와 실제 현황상의 101호 및 102호의 위치 및 내부 구조, 면적 등이 상이할 수 있어 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

임차인 권리 관계

* 임차인 정다솜 씨의 경우, 등기부상 주택임차권이 말소 예정이나, '대항력 있음'이라는 특이사항과 '대항력 없음'이라는 임차인 현황 정보가 상충됩니다.

* HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않는 조건으로 경매가 진행되나, 혹시 모를 법적 분쟁의 여지를 완전히 배제하기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동의 힐스타운 내 다세대주택입니다.

건물 자체의 상태는 보통 수준으로 보이며, 지역 내 주거 환경 및 교통 편의성은 양호한 편입니다.

하지만 공부상의 호수와 현황상의 호수가 일치하지 않는 점, 임차인 권리 관계에 대한 상반된 정보 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다.

특히 임차인 정다솜 씨의 대항력 유무와 HUG의 확약서 효력에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 편의성이 좋은 풍동 지역의 다세대주택입니다.

* 건물 노후도가 비교적 낮아(2016년 사용승인) 즉각적인 수리 비용이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 분석되어 초기 투자 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

본 물건의 건물면적은 63.95㎡ (약 19.35평)입니다.

최근 유사 물건 시세 정보에 따르면, 동일 단지(힐스타운) 내 63.95㎡ 물건이 2026년 7월 8일에 243,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 260,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 6% 높은 수준입니다.

입찰가 산정

최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 입찰가 산정 시에는 공부와 현황의 불일치, 임차인 권리 관계의 불확실성 등의 리스크 요인을 반영해야 합니다.

따라서 최근 실거래가인 243,000,000원 수준을 기준으로 하되, 감정가와의 차이를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 245,000,000원 ~ 255,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 250,000,000원 내외로 제안합니다.

이는 최근 실거래가 및 감정가를 고려하고, 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건의 정확한 현황을 확인하고, 임차인 관련 사항에 대한 법률적 검토를 추가로 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.