나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2405 [1] 경기도 가평군 가평읍 읍내리 771-1 가평에이원파란채아파트 103동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 읍내리에 소재하며, 주위는 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경2405 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 210,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 가평군 가평읍 읍내리 771-1 가평에이원파란채아파트 103동 2층202호

용도: 아파트

건축물: 철근콘크리트구조, 2007년 11월 1일 사용승인

아파트명: 가평에이원파란채아파트

총동수: 3동

총세대수: 243세대

최고층: 15층

1.3. 면적

토지면적: 52.56㎡ (약 15.9평)

토지지분: 52.562㎡ (약 15.9평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평) (전용면적)

건물지분: 84.987㎡ (약 25.7평)

건물 전유부상 면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

건물 총 연면적 (103동): 약 10,477.003㎡ (약 3,169.1평)

건물 세대당 분양면적 (103동): 약 120.42㎡ (약 36.4평)

1.4. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 채권자

신OOO (신한은행)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 읍내리에 소재하며, 주변은 아파트 단지 등으로 형성된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 형상

토지는 부정형으로 제2종일반주거지역에 속하며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로를 통해 단지 내로 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2023년 8월 16일에 접수된 신한은행의 근저당권 (채권최고액 176,000,000원) 입니다.

이 외에 소유권 이전, 가처분, 가압류, 근저당, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 187,515,934원 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박가현

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025년 2월 4일

배당신고일자: 2025년 7월 14일

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

본 건의 경우 임차인 박가현씨에게 대항력이 없어, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다. 총 인수 보증금은 0원 입니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트단지 정보

가평에이원파란채아파트는 2007년에 준공되었으며, 총 243세대가 거주하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 주차는 총 252대가 가능합니다 (지하 전기차 충전 시설 포함).

4.2. 주변 편의시설

단지 인근에 마트, 편의점, 병원 등 생활 편의시설이 다수 소재하고 있습니다 (GS25 가평파란채점, 이마트24 가평가화로점 등).

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량으로 가평읍내 및 주변 지역으로의 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시외버스 등 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

아파트 단지 내에서 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 주변에 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 환경이 비교적 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 박가현씨는 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없으나, 명도 절차 진행 시 협조가 원활하지 않을 경우 다소의 시간적 지체가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

구체적인 건물 내부 상태에 대한 정보는 부족하나, 일반적인 아파트의 유지 보수 및 관리가 이루어지고 있을 것으로 예상됩니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 일반적인 가격 변동 위험은 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군에 위치한 아파트로, 법적인 권리관계가 명확하여 경매 절차 진행 시 인수되는 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 크지 않으며, 주변의 생활 편의시설과 교통 여건도 양호합니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 투자 가치를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수할 권리가 없습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 가평읍내 생활권으로 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(84.987㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 5월 20일, 8층 물건: 173,000,000원

2026년 6월 1일, 9층 물건 (102동): 163,000,000원

본건은 103동 2층 202호로, 최근 거래된 8층 및 9층 물건들의 시세는 163,000,000원 ~ 173,000,000원 수준입니다. 2층이라는 점을 감안하면, 최저 입찰가 또는 그 이하의 가격으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다. 감정가 210,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현 시세 및 물건의 층수 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 특히, 2층이라는 점을 감안하여 165,000,000원 수준을 목표로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.