나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2450 [1] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층이씨01-004호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하는 ""도농고등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 지산산업센터 등이 밀집되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있으며 근거리에 간선도로 및 경의중앙선 '도농역'이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제1층 제이씨01-004호로서(사용승인일:2022.06.03)

외벽 : 페어글라스 마감.
내벽 : 인테리어 마감.
창호 : 샷시창호임.
바닥 : 타일 및 에폭시 등 마감.

이용상태

근린생활시설(일반음식점)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 화재탐지, 냉난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 산업시설 및 상업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 서측, 남측, 북측으로 중로 및 대로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구), 상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교), 상대보호구역(도농2초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

물건 비고

근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

남양주지원 2025타경2450 (1)

소재지

경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층 이씨01-004호

용도

근린상가

감정가

895,000,000원

면적

토지면적: 11.78㎡ (약 3.56평)

토지 지분: 11.7805㎡ (약 3.56평)

건물면적: 49.20㎡ (약 14.88평)

건물 지분: 49.2㎡ (약 14.88평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하며, "도농고등학교" 동측 인근 지역에 위치합니다. 주변은 지산산업센터 등 산업 및 상업 시설이 밀집된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본 물건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 근거리에 간선도로가 있고 경의중앙선 '도농역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물구조 및 상태

건축물대장상 본 건물은 2022년 6월 3일 사용 승인된 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제1층 제이씨01-004호입니다. 외벽은 페어글라스 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시, 바닥은 타일 및 에폭시 등으로 마감되어 있습니다.

토지형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현재 산업시설 및 상업시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본 건 토지는 동측, 서측, 남측, 북측으로 중로 및 대로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)에 속하며, 대로3류, 중로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(도농고등학교, 도농2초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약

말소기준권리인 신한은행의 근저당권(2022.08.10. 접수, 768,000,000원) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 타 근저당권(임영주) 및 임의경매 개시결정 등기 모두 말소 대상입니다. 등기부 채권 총액은 1,568,000,000원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-06

* 확정일자: 2025-07-10

* 배당신고일자: 2025-08-12

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 배당신고일자를 기준으로 보증금 전액을 배당받지 못할 경우의 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

1.3. 상권분석

지역 특성

본 건이 소재한 지역은 지식산업센터 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변 개발 현황

다산동 일대는 남양주 다산진건 공공주택지구로 지정되어 지속적인 개발 및 인구 유입이 이루어지고 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

잠재적 수요

건물 내 지식산업센터 근무자 및 주변 산업단지 종사자, 그리고 인근 주거 단지 거주자들을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설

도농고등학교, 도농2초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

편의시설

대형 상업 시설 및 관공서 등 주요 편의시설 접근성이 양호합니다.

대중교통 접근성

경의중앙선 도농역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련

전입일자/사업일자(2025.04.06) 대비 확정일자(2025.07.10) 및 배당신고일자(2025.08.12) 상의 절차 진행이 명확하나, 임차인 김 이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 발생할 가능성은 없습니다. (대항력 없음)

토지 이용 관련 규제

공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 규제 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 대한 검토가 필요합니다.

건물 관련

2022년 준공된 신축 건물로 물리적인 노후도는 적으나, 건물 전체의 복합 용도(지식산업센터, 근린생활시설 등) 내에서 본 건의 특정 업종(일반음식점) 운영 시 발생할 수 있는 소음, 냄새 등 민원에 대한 관리가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 신축(2022년 준공) 상가로, 역세권 및 편리한 교통망을 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다. 지식산업센터 등과 복합된 건물 내에 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. 권리관계가 명확하며 인수 부담이 없는 점 또한 큰 장점입니다. 다만, 토지 이용 관련 규제 사항은 투자 결정 시 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최신식 건물 (2022년 준공)

역세권(도농역 인근) 및 우수한 교통 접근성

산업 및 상업 복합 지역 내 위치로 인한 풍부한 배후 수요

권리상 인수 부담 없음 (모든 권리 말소 조건)

안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금

0원

입찰가 산정 전략

본 건의 감정가는 895,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 실제 경매 시장에서의 경쟁 상황 및 본 건의 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가 대비 80~90% 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 형성하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.