나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63489 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 ""도래울초등학교"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 24층 건내 제1층 제101호, 제102호, 제103호로서,
(사용승인일 : 2023.08.04.)
외벽 : 몰탈위 페인트 및 일부석재 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

일련번호1, 2 및 3은 구분건물의 벽체를 제거하고 인접호수(122호)와 함께 일체로 음식 점으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 포장도로에 접하며, 북서측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구 (원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

- 구분건물벽체 : 일련번호1, 2 및 3은 공부상 구분건물의 경계인 벽체가 있는 것으로 되어 있으나 현황은 구분벽체가 제거되고 일체로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 일련번호1, 2 및 3 모두 집합건축물대장(전유부)에 ""위반건축물""로 등재되어 있으니 경매진행시 사실관계의 재확인 바람.
<위반건축물표시> 건축물관리과-14662(2024.10.16.) 무단증축 101, 102, 103, 122호 (경 량철골조 12㎡) 위반건축물표시(2024-1304), ((접수:건축과-33165(2024.10.16.))

물건 비고

1. 일괄매각, 목록 1, 2 및 3은 공부상 구분건물의 경계인 벽체가 있는 것으로 되어 있으나 현황은 구분벽체가 제거되고 인접호수(122호)와 일체로 이용되고 있음
2. 목록 1, 2 및 3 모두 집합건축물대장(전유부)에 "위반건축물"로 등재되어 있으니 확인 요함(건축과-33165, 2024.10.16.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63489 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층101호

건물 용도: 근린상가

감정가: 금 3,390,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOO

최초 사용승인일: 2023년 08월 04일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

건물 면적: 115.32㎡ (약 34.88평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 입지

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

건물은 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 보행자 도로와도 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 기타 권리)

본 물건의 말소기준권리는 2024년 02월 06일 접수된 우리은행 근저당(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸될 권리로는 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (박진영 외 1명)

* 주식회사김스틸 근저당 (을2)

* 경기광주세무서장 지분압류 (갑3)

* 주식회사김스틸 임의경매 (갑4)

* 평택세무서장 지분압류 (갑5)

총 등기부채권 금액은 2,300,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수하는 임차 보증금은 없습니다 (합계 0원).

임대차 관계는 현재 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 건물 용도 및 현황

본건은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설로 등재되어 있습니다.

현재는 구분건물로서의 벽체가 제거되어 인접 호수(122호)와 일체로 합쳐져 음식점으로 이용 중입니다. 이는 공부상 내용과 현황이 일치하지 않는 사항으로, 매각 시 중요한 고려 요소가 될 수 있습니다.

4.2. 주변 상권

주변이 대단위 아파트 단지와 주거 밀집 지역이므로, 배후 수요가 풍부한 상권으로 분석됩니다.

근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 "도래울초등학교"가 위치하며, 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변에 초등학교가 위치하고 있으며, 아파트 단지가 밀집한 지역 특성상, 현재까지 확인된 정보 및 주변 환경상 특이할 만한 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (현황 불일치)

본건(목록 1, 2, 3)은 공부상에는 개별 구분 건물로 되어 있으나, 실제 현황은 내부 벽체가 제거되어 인접 호수(122호)와 합쳐져 하나의 공간으로 이용되고 있습니다. 이는 추후 건축물대장 정리, 원상복구 등과 관련된 문제를 야기할 수 있습니다.

6.2. 위반건축물 등재

본건(목록 1, 2, 3) 모두 집합건축물대장(전유부)에 "위반건축물"로 등재되어 있습니다 (건축과-33165, 2024.10.16.). 구체적으로 무단증축(경량철골조 12㎡)이 확인되었습니다. 위반건축물 등재 사실은 이행강제금 부과, 사용 제한 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으며, 향후 건축물 관련 인허가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대차 미상

임대 관계가 미상으로, 현재 누가 해당 공간을 점유하고 있는지, 그리고 보증금이나 월세는 얼마인지 정확한 정보가 없습니다. 이는 명도 시 예상치 못한 문제 발생 가능성을 높일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)에 해당하며, 초등학교 인근의 아파트 밀집 지역에 위치하여 상권 잠재력은 양호한 편입니다. 또한, 말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 깨끗하다는 장점이 있습니다.

그러나 공부와 현황이 불일치하고, 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 상당한 부담 요인입니다. 이로 인해 감정가 대비 낙찰가가 낮아질 가능성이 있으며, 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 비교적 양호한 상태 유지 가능성.

* 대규모 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 한 상권 잠재력.

* 위반건축물 및 현황 불일치로 인한 감정가 대비 저가 낙찰 기대.

* 향후 위반건축물 시정 및 공부 정리 후 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가 조언

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 상기 명시된 잠재적 리스크(위반건축물, 공부와의 차이, 임대차 미상)를 충분히 고려해야 합니다. 감정가 3,390,000,000원을 기준으로 하되, 위반건축물 시정 비용, 원상복구 비용, 그리고 향후 발생할 수 있는 이행강제금 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정 및 입찰 전략 수립을 위해서는 해당 물건의 실사, 유사 물건의 최근 시세 및 경매 낙찰가 분석, 그리고 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 예상 입찰가는 법적 구속력을 가지지 않으며, 본 조언에 기반한 결정에 대한 책임은 전적으로 입찰자 본인에게 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.