나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63469 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 726-23 에스클래스 105동 1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63469 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 726-23 에스클래스 105동 1층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경63469 | 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 726-23 에스클래스 105동 1층101호 | 감정가: 203,000,000원 | 최저가: 99,470,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63469 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 726-23 에스클래스 105동 1층101호

용도: 다세대주택 (구분건물)

감정가: 203,000,000원

토지면적: 65.00㎡ (약 19.66평), 지분율 6500

건물면적(전용): 55.38㎡ (약 16.75평), 지분율 5538

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황 및 구조

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송고등학교" 북동측 인근에 위치하는 다세대주택(에스클래스) 1층입니다.

주위 환경은 다세대주택, 다가구주택, 공장 및 창고, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 중 1층으로, 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재붙임으로 마감되었습니다.

내부적으로는 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 부정형의 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 약 4~6미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2. 권리분석 및 특이사항

2.1. 권리관계 분석

소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 경매는 부동산강제경매입니다.

현재까지 확인된 바로는 건물 및 토지 전체가 매각 대상이며, 공부상 특이사항은 없습니다.

임대관계는 미상입니다.

2.2. 주의사항(명도 리스크 경감)

본건은 임차인의 권리관계와 관련하여 중요한 특이사항이 있습니다.

신청 채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자: 배서현)가 법원에 '인수조건변경확약서'를 제출했습니다.

확약서 주요 내용은 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다"는 것입니다.

이는 낙찰자가 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 명도 리스크를 사전에 제거하는 중요한 요소로, 명도 진행에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

3. 입지조건 및 주변 환경 분석

3.1. 입지조건

교통상황은 인근 노선버스 정류장 이용이 용이하여 보통 수준입니다.

토지이용계획은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 과밀억제권역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한/전부제한구역 500m 이내)에 속합니다. 이는 순수 주거지역이 아닌 관리지역의 특성을 반영하며, 향후 개발 여지가 있으나, 현재는 주거 환경과 비주거 환경이 혼재된 상태입니다.

3.2. 상권 및 생활정보

주변은 다세대/다가구 주택과 함께 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어, 상권 활성화보다는 주거 편의시설 위주의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대형 상권 및 편의시설 접근성은 차량을 이용해야 하는 수준으로 판단됩니다. 주변에는 재활 주간보호센터 등의 시설이 위치하고 있습니다.

학군으로는 인근에 백송고등학교가 소재하고 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 잠재적 리스크는 입지 조건입니다. 주위 환경이 다세대주택과 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재된 계획관리지역이라는 점은 주거 쾌적성 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상 비주거 시설이 혼재될 가능성이 상존하므로, 현장 방문 시 주변 환경(소음, 오염, 유해시설)을 면밀히 확인해야 합니다.

다만, 검색 결과에서 직접적으로 언급된 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 대항력 있는 임차권과 관련한 인수 리스크가 채권자의 확약서 제출로 인해 사실상 해소된, 권리관계가 비교적 명료한 강제경매 물건입니다. 1층 물건이라는 점과 주변 환경의 혼재는 감점 요인이 될 수 있지만, 감정가 대비 적정 수준의 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자가 가능합니다.

투자 포인트:

1. 명도 리스크 경감: 신청 채권자(주택도시보증공사)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 임차보증금 인수 부담이 없습니다. 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

2. 소액 투자 적합: 감정가 2억 원 초반대의 다세대주택으로, 비교적 소액으로 경기도 고양시에 부동산을 확보할 수 있는 기회입니다.

3. 1층 선호층: 1층은 노약자 및 어린이가 있는 가구, 또는 상업적 활용을 고려하는 경우 선호될 수 있습니다. (다만, 본건은 주택 용도임)

법원 정보

고양지원 경매5계