나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63433 [1] 경기도 파주시 산남동 27-97 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 선남동 소재 '탑골IC' 북측 인근에 위치하며, 소규모 공장 및 창고시설, 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재합니다.

형태 및 이용상태

기호(1 ~ 3, 5): 현황 도로로 이용중입니다.
기호(6, 7): 완경사지대에 평탄화하여 조성한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1 ~ 3, 5): 현황 도로입니다.
기호(6, 7): 본건 북동측으로 노폭 약 4m내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2): 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,준보전산지<산지관리법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),

기호(3): 계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,준보전산지<산지관리법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),

기호(5): 계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),

기호(6, 7): 계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

현장조사시 포착되는 특이사항은 없었음.

공부와의 차이

본건 기호(6, 7) 토지 지상에 공부상 등재되지 않은 권원미상의 제시외 물건이 소재하나, 귀 의뢰인의 요청에 따라 이에 구애없이 토지만을 평가하였습니다. 다만, 종물 및 부합물에 해당되는지 등 권리관계에 대해서 경매입찰시 별도 확인하시기 바라며, 권리관계 제한이 있는 경우 통상적으로 추정되는 토지가액을 명세표 비고란에 병기하였으니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 이해관계인의 협조가 곤란하여, 공부 및 외관 조사에 의해 평가하였는 바, 경매 업무 진행 시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 완공되지 않은 제시외 건물(벙커 주차장 포함) 제외.
2. 목록 6, 7. 각 부동산등기사항전부증명서 을구 2번 지상권설정등기(2021년 9월 9일 접수 제86700호)에 대하여 신청채권자 겸 지상권자(파주중앙새마을금고)가 2025. 12. 2. 말소동의서를 제출하여 매각으로 인하여 소멸함.
3. 목록 1~3 각 부동산전부증명서 을구 60번, 54번, 50번(2020년 3월 6일 접수 제18835호) 근저당권은 피담보채권 완제로 소멸되었다는 근저당권자의 확인서가 제출됨.
4. 목록 6, 7. 각 부동산전부증명서 을구 3번(2021년 10월 14일 접수 제96194호) 및 4번(2021년 12월 8일 접수 제113856호) 근저당권은 피담보채권 완제로 소멸되었다는 근저당권자의 확인서가 제출됨.
5. 최저매각가격 산정은 제시외 건물 소재로 인하여 소유권 행사를 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63433 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 산남동 27-97

* 용도: 도로

* 감정가: 536,786,200원

* 토지면적: 1,012.00㎡ (약 306.13평)

* 토지지분: 775.3048㎡ (약 234.52평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지일부지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 파OOOOOOOO

* 특이사항: 법정지상권, 공동담보

* 주의사항

* 일괄매각, 완공되지 않은 제시외 건물(벙커 주차장 포함) 제외.

* 목록 6, 7. 각 부동산등기사항전부증명서 을구 2번 지상권설정등기(2021년 9월 9일 접수 제86700호)는 신청채권자 겸 지상권자(파주중앙새마을금고)의 말소동의서 제출로 매각으로 소멸함.

* 목록 1~3. 각 부동산전부증명서 을구 60번, 54번, 50번(2020년 3월 6일 접수 제18835호) 근저당권은 피담보채권 완제로 소멸되었다는 확인서 제출됨.

* 목록 6, 7. 각 부동산전부증명서 을구 3번(2021년 10월 14일 접수 제96194호) 및 4번(2021년 12월 8일 접수 제113856호) 근저당권은 피담보채권 완제로 소멸되었다는 확인서 제출됨.

* 최저매각가격 산정은 제시외 건물 소재로 인하여 소유권 행사를 제한받는 가격임.

* 특수물건정보: 법정지상권, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 파주시 선남동 소재 '탑골IC' 북측 인근에 위치합니다.

* 소규모 공장 및 창고시설, 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다.

* 형태 및 이용상태

* 기호(1~3, 5): 현황 도로로 이용 중입니다.

* 기호(6, 7): 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

* 기호(1~3, 5): 현황 도로입니다.

* 기호(6, 7): 본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1, 2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

* 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

* 기호(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

* 기호(6, 7): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지.

* 주변 시설 조사

* 본건은 '탑골IC' 북측 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변은 개발이 진행 중인 지역으로 판단됩니다. 현재까지 조사된 바로는 혐오시설이나 심각한 주변 민원 유발 시설은 포착되지 않았습니다. 다만, 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 지역 특성이 복합적입니다.

3. 권리분석

* 매각 대상 권리

* 본 물건은 토지의 일부 지분에 대한 경매입니다.

* 말소기준권리

* 2021년 9월 9일 접수된 파주중앙새마을금고의 근저당권(금 1,524,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 압류, 가압류, 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 주의사항 2에 명시된 목록 6, 7의 지상권설정등기(2021년 9월 9일 접수)는 신청채권자의 말소동의서 제출로 인해 매각으로 소멸 예정입니다.

* 주의사항 3, 4에 따라 목록 1~3 및 6, 7의 일부 근저당권들은 피담보채권 완제로 소멸되었다는 확인서가 제출되어 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 2011년 7월 11일 접수된 지역권설정등기(제49730호, 을4)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 금액적 부담은 없으나, 토지의 사용 수익에 제약을 줄 수 있습니다.

* 총 채무액

* 등기부상 채권 총액은 약 2,253,260,634원 (갑구 기준) 또는 3,125,757,657원 (을구 포함)으로 파악됩니다. (주: 말소기준권리보다 후순위 채권은 소멸됩니다.)

* 임차인 현황

* 제시된 정보에는 임차인 현황에 대한 구체적인 내용이 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 경기도 파주시 산남동의 '탑골IC' 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 주변 지역은 소규모 공장, 창고, 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재된 복합적인 용도의 지역입니다.

* 성장관리계획구역, 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 탑골IC를 통한 물류 이동 및 수도권 접근성이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 단독주택 건부지로도 이용되는 토지가 있어, 해당 용도로의 개발 수요도 일부 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이나, 대규모 상업 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

* 주거환경: 단독주택과 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖출 수 있으나, 공장 및 창고 시설과의 혼재로 인해 환경이 균일하지 않을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 및 제시외 건물: 특이사항에 법정지상권이 언급되어 있으나, 건물 면적이 0으로 등재된 점과 완공되지 않은 제시외 건물(벙커 주차장 포함)이 제외된다는 점을 고려할 때, 법정지상권의 직접적인 성립 가능성은 낮으나, 제시외 건물의 존재 자체는 권리 행사 제한 요소입니다. 감정평가에서도 제시외 건물 소재로 인해 소유권 행사가 제한되는 가격으로 산정되었습니다. 미등기 건축물에 대한 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없으며, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. '건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로'로 지정된 점도 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 이해관계인 협조 곤란: 감정평가 과정에서 이해관계인의 협조가 곤란했던 점은 향후 권리관계 확인 및 명도 과정에서 어려움이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 부분 매각: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 매수인은 다른 공유자와 토지를 공동으로 소유하게 되며, 토지 이용 및 관리, 처분 등에 있어 공유자 간의 협의가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 산남동에 위치한 토지 일부 지분으로, '탑골IC' 인근의 개발 잠재력을 가진 지역에 속해 있습니다. 대부분의 복잡한 금융 권리는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리는 금액적 부담이 없는 지역권 설정뿐입니다.

하지만, 완공되지 않은 제시외 건물의 존재와 이로 인한 소유권 행사 제한, 다양한 토지이용 규제, 그리고 지분 매각이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 중요 리스크 요인입니다. 따라서, 본 물건에 대한 투자 결정은 현장 실사, 권리관계 및 토지 이용 규제에 대한 심층적인 분석을 바탕으로 신중하게 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

* '탑골IC' 인근의 탁월한 교통 접근성과 수도권 광역 접근성.

* 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 대부분의 근저당권, 압류, 가압류 등 복잡한 권리가 소멸 예정으로, 권리관계가 비교적 정리될 가능성.

* 도로로 이용되는 토지 지분은 공공 또는 개발 목적 등으로 활용될 수 있는 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 536,786,200원입니다.

* 본건 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 금전적 채무(인수 보증금)는 없는 것으로 판단됩니다. 인수되는 지역권 설정은 금액적 부담이 없습니다.

* 그러나, 완공되지 않은 제시외 건물로 인한 소유권 행사 제한, 법정지상권 가능성 언급, 복잡한 토지 이용 규제, 그리고 토지 지분 매각이라는 점 등 다수의 잠재적 리스크를 감안할 때, 입찰 참여 시에는 감정가격을 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

* 실제 예상 입찰가는 상세한 현장 답사, 주변 시세 조사, 관련 법규 검토, 그리고 공유자들과의 협의 가능성 등 추가적인 심층 분석을 통해 결정되어야 합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 감정가 536,786,200원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려한 보수적인 접근을 권고하며, 구체적인 입찰가는 투자자 본인의 철저한 분석을 통해 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.