나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3513 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 206동 22층2204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ""양일초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주위는 아파트 단지, 공원, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 내 제22층 제2204호로서,
(사용승인일: 2010.09.24.)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 '내부구조도'참조).

설비내역

위생 및 급·배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 개설된 포장도로를 통해 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 체육공원(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사2지구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사3초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(식사2지구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건은 대지권이 미정리된 상태이나 ""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"" 제20조 규정에 의거, 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 통상 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 본건의 평가에 있어 향후 적정지분 토지소유권이 이전될 것을 전제로 감정평가하였음.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2026. 2. 23.자 디에스디삼호주식회사에서 분양대금을 완납하였다는 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경3513 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 206동 22층2204호

용도: 아파트

토지 면적 (단지 전체): 142,970.90㎡ (약 43,250평)

건물 면적 (전용): 133.61㎡ (약 40.4평)

건축 년도: 2010년 9월

층수: 22층 / 30층

감정가: 726,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, 양일초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 공원, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하여 전형적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (고양식사구역)

* 대로2류 (폭 30m~35m) 접합

* 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

* 체육공원 (저촉)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (식사2지구중학교, 식사3초등학교)

* 절대보호구역 (식사2지구중학교)

* 도시개발구역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2011년 1월 28일 접수된 신한은행 근저당 (을1) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.3. 등기부상 총 권리액 (말소 예정)

근저당, 가압류, 압류 등 등기부상의 총 권리액은 약 953,112,868원 입니다.

3.4. 특이사항

* 대지권 미등기: 현재 등기부상 대지권이 미등기 상태입니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 2026년 2월 23일 디에스디삼호주식회사에서 분양대금을 완납하였다는 회신이 있어 소유권 이전에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 유동화 물건: 본 건은 자산 유동화 과정에서 발생한 경매 물건입니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 현재 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지인 위시티일산자이2단지에 속해 있으며, 주변으로 근린생활시설, 학교, 공원 등이 밀집하여 주거 상권의 특성이 강합니다. 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 단지 규모: 위시티일산자이2단지는 총 1975세대로 구성되어 있으며, 본건이 속한 206동은 120세대로 이루어져 있습니다.

* 주변 교육 시설: 양일초등학교, 식사3초등학교, 식사2지구중학교 등이 인접하여 자녀 교육 환경이 우수합니다. (상대/절대보호구역 확인)

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 잘 연결되어 차량 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 등기부상 대지권이 미등기인 점은 추가적인 행정 절차나 비용 발생 가능성을 내포합니다. 그러나 분양대금 완납 회신이 있고 최저매각가에 대지권 가격이 포함되어 있어 낙찰 후 정리가 가능할 것으로 보입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 보증금/차임 등은 어떻게 되는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 자산 유동화 관련 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 특수성이 있을 수 있으나, 권리 분석상 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 대형 아파트 단지 내 물건으로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 대지권 미등기, 유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 분양대금 완납 회신 등 추가적인 정보 확인을 통해 리스크는 상당 부분 해소될 수 있을 것으로 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주와 투자 가치를 모두 고려할 수 있는 지역의 아파트입니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높지 않아 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 대지권 미등기 문제가 해결될 경우, 정상적인 등기 완료 후 가치 상승이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 726,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월, 133.6079㎡ 기준): 645,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월, 130.0652㎡ 기준): 630,000,000원

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세 범위는 6억 4천만원 ~ 7억 2천만원으로 판단됩니다. 대지권 미등기, 유동화 물건 등의 특이사항과 분양대금 완납 확인으로 인한 위험 감소를 감안하더라도, 1회 이상 유찰 가능성이 있으며, 최저매각가격 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 현 시세(약 6.45억원)를 고려하고, 감정가(7.26억원)와의 차이를 감안하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 620,000,000원 ~ 680,000,000원 (6억 2천만원 ~ 6억 8천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.