나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72625 [1] 경기도 양주시 장흥면 삼상리 317-1 장흥면삼상리다세대주택2단지 3층 302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 삼상리 소재 '삼상초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 동측 인근의 일영로에 노선버스정류장 및 북측 근거리에 국철
'일영역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제3층 제302호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감(탐문)
창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택:단지형다세대(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)로 이용중임.
(복층 구조임.)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재경보기, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 평탄하며, 공동주택(도시형생활주택:단지형다세대) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 북측의 일영로623번길 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(평촌), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한
법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(환경부 고시
[제2009-264호(2009.11.26)]사항으로 관련사항은 환경부에 문의바랍니다)<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 복층구조임.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72625 (1)

소재지: 경기도 양주시 장흥면 삼상리 317-1 장흥면삼상리다세대주택2단지 3층 302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 285,000,000원

토지면적: 98.99㎡ (약 30.00평)

건물면적: 83.27㎡ (약 25.18평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 삼상리 소재 '삼상초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측 인근의 일영로에 노선버스정류장이 있고 북측 근거리에 국철 '일영역'이 소재합니다. 단지 내 도로를 통해 북측의 일영로623번길 공도와 연계됩니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽은 드라이비트 등 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, 창호는 새시창호입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 평탄하며, 공동주택(도시형생활주택:단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(평촌), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

* 이용상태

공부상 도시형생활주택:단지형다세대(복층 구조)로 이용 중입니다.

* 설비내역

급배수, 위생, 화재경보기, 난방, 승강기 설비를 갖추었습니다.

* 공부와의 차이

없습니다.

* 기타참고사항

복층 구조입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

의정부지방법원 강제경매개시결정(2025타경72625) 등기부의 권리자 주택도시보증공사(갑10)로, 접수일자는 2025년 06월 27일이며, 권리금액은 246,000,000원입니다. 본 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 윤

보증금: 246,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-03

확정일자: 2020-11-23

배당신고일자: 2022-12-27

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을1)이 있으나 말소 예정입니다. (대항력 없다고 명시)

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 600,000원

전입일자: 2024-08-26

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 보증금이 0원임에도 대항력이 있다고 명시되어 있어, 인수 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

* 채권액 총계

등기부채권 총액은 246,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 단지 및 유사 면적대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 거래: 약 77.2㎡, 2층, 230,000,000원 (평당 약 2,979,000원)

- 2025년 2월 거래: 약 65.865㎡, 3층, 140,000,000원 (평당 약 2,125,000원) - 해당 거래는 면적 대비 금액이 낮아 특이사항으로 보입니다.

- 2026년 5월 거래: 약 31.32㎡, 2층, 107,000,000원 (평당 약 3,416,000원) - 소형 면적의 경우 평당 단가 상승률이 높게 나타날 수 있습니다.

* 본건과의 비교

본건은 건물면적 83.27㎡ (약 25.18평)이며, 감정가는 285,000,000원입니다. 가장 유사한 면적(77.2㎡)의 최근 매매 사례(230,000,000원)와 비교 시, 감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 지역 특성

삼상초등학교 인근의 다세대주택 및 근린생활시설 밀집 지역으로, 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 농경지가 혼재된 지역으로 향후 개발 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

단지 남서측 인근에 삼상초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통

동측 일영로 인근 버스정류장 및 북측 국철 일영역 이용이 가능하며, 차량 접근성도 용이합니다.

* 편의시설

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 정보

2018년 준공된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형 다세대)이며, 4층 건물 중 3층에 위치한 복층 구조입니다. 승강기 등 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (이 )

보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 이 의 존재는 본건의 가장 큰 리스크입니다. 전입일자(2024-08-26)가 말소기준권리(2025-06-27)보다 늦음에도 대항력이 있다고 명시된 점은 법적 검토가 필요하며, 해당 임차인과의 명도 또는 협의에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항

"주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨"이라는 내용은 HUG가 본인의 권리만 주장하고 임차인의 대항력 문제에 대해서는 관여하지 않거나, 매수인이 해결해야 함을 시사할 수 있습니다. 이는 해당 임차인의 권리 문제를 더욱 복잡하게 만들 수 있으며, 인수 조건 변경 사유와 연관이 깊어 보입니다.

* 윤 임차인 권리

윤 임차인의 주택임차권 등기가 말소 예정이고 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 등기부상 접수일자와 말소기준권리 순서에 대한 추가적인 법리 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 정보상으로는 큰 위험 요소는 아닙니다.

* 지역 개발 및 규제

성장관리권역, 가축사육제한구역, 상수원보호구역 등 관련 법규 및 지역 내 농경지 존재는 향후 개발 방향성에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 장흥면 소재의 도시형생활주택으로, 삼상초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 있습니다. 건물은 2018년에 준공된 신축급 다세대주택이며 복층 구조로 되어 있습니다.

감정가는 285,000,000원이나, 최근 주변 시세(약 230,000,000원) 대비 다소 높게 책정된 경향을 보입니다.

가장 중요한 이슈는 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 이 의 존재이며, 이와 관련하여 HUG의 인수 조건 변경 및 확약서 제출이 있었습니다. 이는 명도 과정에서 상당한 리스크로 작용할 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 경쟁 완화 가능성

대항력 있는 임차인 문제로 인해 입찰 경쟁이 완화될 수 있으며, 이는 가격 메리트를 높일 수 있습니다.

* 입지적 장점

초등학교 인근, 역세권(일영역) 접근성, 복층 구조 등 거주 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 가치 상승

주변 개발 계획 또는 지역 가치 상승 시 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

* HUG와의 연관성

HUG의 조건 변경 및 확약서는 해당 임차인 이슈 해결 과정에서 매수인을 지원할 수 있는 여지가 있음을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가(약 230,000,000원)와 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 종합적으로 고려하였습니다.

주택도시보증공사의 확약서 및 인수 조건 변경 사항은 해당 리스크를 일부 완화할 가능성이 있으나, 명도 과정에서의 불확실성은 여전히 존재합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인으로 인한 위험 부담을 반영하여 감정가 대비 보수적으로 책정하는 것이 합리적입니다.

총 보증금 인수액: 0원 (임차인 이 의 보증금은 0원이므로 인수 보증금은 없습니다.)

예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 235,000,000원

(상기 예상 입찰가는 시세, 권리 분석, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.