나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경2555 [1] 경기도 의정부시 고산동 276-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 고산동 소재 "신숙주선생묘" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모의 근린생활시설 및 주택, 농경지, 임 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 자루형의 토지로서 대체로 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임. 기호(3) : 부정형의 토지로서 대체로 등고 평탄하며, 전기타로 이용중임. 기호(5) : 세장형의 토지로서 대체로 등고 평탄하며, 전기타로 이용중임. 기호(6) : 부정형의 토지로서 대체로 등고 평탄하며, 전으로 이용중임. 기호(7) : 부정형의 토지로서 대체로 등고 평탄하며, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(3) 본건 북동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(5),(6) 맹지임. 기호(7) 본건이 노폭 약8미터 내외의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) 자연녹지지역, 집단취락지구(구성말2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-1호선)(접합), 개발제한구역(2025-02-03)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(신숙주선생묘))<경기도 문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 기호(5),(6) 자연녹지지역, 집단취락지구(구성말2지구), 개발제한구역(2025-02-03)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터 300m이내(신숙주선생묘))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 기호(7) 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 개발제한구역(2025-02-03)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터 300m이내(신숙주선생묘))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(2020-02-17)(훈민중학교, (가칭)고산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 및 '건물개황 및 내부구조도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층건으로서, (사용승인일 : 2005년 07월 27일) 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 하이샤시 창호임. 기호(4) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층건으로서, (사용승인일 : 2016년 01월 06일) 외 벽 : 판넬마감. 내 벽 : 판넬마감. 창 호 : 플라스틱 창호임.

이용상태

기호(2) 지 층 : 근린생활시설 및 창고 등으로 이용중임. 1 층 : 단독주택으로 이용중임. (상세내역은 후첨 "내부구조도" 참조) 기호(4) 1층 : 동식물관련시설(버섯재배사)로 이용중임.

설비내역

기호(2) 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음. 기호(4) 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

'건물개황 및 내부구조도' 참조.

공부와의 차이

(1) 본건 기호(2) 건물 지층의 용도는 귀제시목록 및 등기사항전부증명서 상 단독주택으로 등재되어 있으나, 일반건축물대장 상에는 2008년 08월 28일자로 제2종근린생활시설로 용도변경 되었음. (2) 본건 기호(2) 건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 276-2, 276-7 양지상에 소재하나, 일반건축물대장 상에는 2007년 07월 27일자로 276-2로 합병 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 기호(2),(4) 건물의 옥상에는 태양광설비가 설치되어 있음. (2) 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 포함
2. 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경2555 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 고산동 276-2

* 용도: 단독주택 (일부 근린생활시설, 동식물관련시설 포함)

* 감정가: 2,004,727,200원 (약 20억 472만 7200원)

* 토지면적: 1704.30㎡ (약 515.56평)

* 건물면적: 486.66㎡ (약 147.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOO

* 제시외 포함: 감정평가서상 제시외 ㉠~㉦, ㉪, ㉫ (태양광설비 등)

* 제시외 제외: ㉧~㉩ (일부 버섯재배사 등)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 고산동 소재 "신숙주선생묘" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 근린생활시설, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됩니다.

* 도로상태:

* 기호(1),(3) 토지: 본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

* 기호(5),(6) 토지: 맹지임.

* 기호(7) 토지: 본건이 노폭 약 8미터 내외의 도로임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 대부분 자연녹지지역, 집단취락지구(구성말2지구), 개발제한구역(2025-02-03), 역사문화환경보존지역(신숙주선생묘 인근), 과밀억제권역에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 특히 기호(5),(6) 토지는 맹지이며, 기호(6) 토지는 제시외 건물(버섯재배사)로 인하여 가격이 102,544,000원 제한 받는 것으로 평가되었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 8월 28일자 의정부농업협동조합 근저당권 (채권액 2억 4천만원)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"가 기재되어 있어, 지상권이 인수될 가능성이 있습니다. 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 전입일자: 2008-09-26

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상으로, 향후 보증금 지급 의무가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 오

* 전입일자: 2019-10-24

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 오

* 전입일자: 2025-03-06

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 오 의 보증금 미상분을 포함하여 인수 시 금액 발생 가능)

* 기타 권리 사항:

* 건물(2)의 지층 용도가 등기사항전부증명서 상 단독주택이나, 일반건축물대장 상 제2종근린생활시설로 용도 변경되었습니다.

* 건물(2)은 등기사항전부증명서 상 276-2, 276-7 양 지상에 소재하나, 일반건축물대장 상 276-2로 합병되었습니다.

* 토지 및 건물 등기부 상 소유권 이전(상속) 및 강제경매 개시 결정 등기 기록이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건 소재지는 전원적인 주거지 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있습니다.

* 이용 현황: 주택, 근린생활시설, 버섯재배사 등으로 이용 중이며, 지역적 특성에 맞는 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: "신숙주선생묘" 인근으로 역사문화적 맥락을 지니고 있으며, 훈민중학교, (가칭)고산고등학교가 인근에 위치하여 관련 시설과의 연관성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 직접적인 대형 편의시설 정보는 부족하나, 주위 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거환경: 자연과 인접한 조용한 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련: 목록 3, 5, 6 토지에 대해 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금 미반환 및 원상회복명령의 가능성이 있습니다.

* 개발 제한: 개발제한구역, 자연녹지지역 등으로 묶여 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 맹지: 기호(5),(6) 토지는 맹지로, 도로 접근성 확보를 위한 별도의 방안이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원이고 차임이 미상인 임차인이 존재하므로, 추후 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 법정지상권: 법정지상권 성립 가능성이 있어, 이에 대한 권리 분석 및 인수 여부 확인이 필수적입니다.

* 건축물대장과의 차이: 건물(2)의 용도 변경 및 지번 합병 내용이 등기부와 건축물대장 간에 상이하므로, 추후 행정 처리 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 영향: 기호(6) 토지가 제시외 건물(버섯재배사)로 인해 가격이 제한(102,544,000원)받고 있습니다.

* 태양광 설비: 건물 옥상에 설치된 태양광 설비의 경우, 보조금 지원 여부 등에 따라 잔여금 등이 남아있을 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 의미의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '신숙주선생묘' 인근에 위치하고 있어 문화재 보존 및 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 경기도 의정부시 고산동에 위치한 넓은 면적의 토지와 단독주택 및 부속건물을 일괄 매각하는 경매 건입니다.

* 자연녹지, 개발제한구역, 역사문화보존지역 등 다양한 토지 이용 제한으로 인해 즉각적인 개발이나 활용에 제약이 따릅니다.

* 권리 관계에서는 대항력 있는 임차인(보증금 및 차임 미상)과 법정지상권의 가능성이 잠재적 리스크로 존재합니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무와 맹지, 제시외 건물로 인한 토지 가치 제한 등도 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

* 반면, 넓은 토지 면적과 향후 개발제한 구역 해제 가능성 등을 고려할 때 장기적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 대규모 토지 확보: 500평 이상의 넓은 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 개발제한구역 해제 가능성: 향후 개발제한구역이 해제될 경우 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 현재는 규제 지역임)

* 복합 용도 활용: 단독주택 외 근린생활시설, 버섯재배사 등의 기존 용도를 고려한 다각적인 활용 방안 모색 가능.

* 지역 내 희소성: 고산동 지역에서 이 정도 규모의 토지를 경매로 취득할 기회가 드물 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 본 물건은 주변 시세 정보를 담은 JSON 데이터가 제공되지 않아, 현 시세 기반의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 제공된 감정가액은 2,004,727,200원입니다.

* 잠재적 리스크(개발제한, 맹지, 대항력 있는 임차인, 법정지상권 가능성, 농지 취득 의무 등)와 토지 가치 제한 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 감정가 대비 낮은 가격에서 입찰을 시작하는 것을 권장하며, 구체적인 입찰가 산정은 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 유사 물건 시세 조사를 기반으로 신중하게 결정해야 합니다.

* 단, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상이므로, 예상 입찰가 산정 시 이에 대한 예비비 확보를 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.