나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12781 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동에 소재하는 ""서울도시과학기술고등학교"" 남측 인근에
위치하며 부근은 아파트단지 및 다세대주택등의 공동주택과 각종 근린생활시설 및
각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는바 대중교통이용
편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상9층건(사용승인일자: 2019. 5. 7)중
제 3층 제 304호로
외벽: 외장석재붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기
창호: 새시이중창임

이용상태

오피스텔로 이용중이며 ""건축물현황도"" 기준하여
방1, 주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비,
옥내소화전설비, 기계식주차설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와는 등고.평탄하게 조성하여
현재 건(오피스텔 및 다세대주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6미터폭(종암로36길), 동측으로 약 4미터폭등의 포장도로와 각각
접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2) 3) 공히 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임

2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 6층은 오피스텔 각 6개호, 7층 ~ 9층은 다세대주택
각 6세대로 집합건축물대장에 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12781 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 3층 304호

용도: 오피스텔

감정가: 209,000,000원

토지면적: 7.50㎡ (약 2.27평)

건물면적: 26.27㎡ (약 7.95평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동에 위치하며, 주변에는 서울도시과학기술고등학교가 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 지역은 아파트 단지, 다세대 주택 등 공동주택과 다양한 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로서의 조건은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 편의도 역시 보통입니다. 북측으로는 약 6미터 폭의 종암로36길, 동측으로는 약 4미터 폭의 포장도로와 접해 있어 도로 상태는 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 정OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 6월 24일 접수된 정OO의 강제경매개시결정(2025타경12781)입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 집합건물 등기부요약 상 을구 1번 순위의 주택임차권(채권금액 186,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 인해 인수되는 권리로 기재되어 있습니다. (전입일자: 2020-02-21, 확정일자: 2020-02-06)

* 임차인 현황상 정서희 임차인은 보증금 195,300,000원, 차임 0원이며, 2022년 2월 21일 전입, 2022년 2월 17일 확정일자를 받았습니다. 대항력이 있으며, 배당 신고일자는 2024년 5월 13일입니다.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 2024년 5월 13일 등기된 주택임차권이 기재되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 임차인 정서희 씨의 경우, 등기부상 금액(186,000,000원)과 임차인 현황상의 보증금(195,300,000원)이 상이하므로, 이에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 하월곡동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 위치한 서울도시과학기술고등학교 및 주변의 주거 단지로 인해 안정적인 수요층이 형성될 것으로 보입니다. 오피스텔로서의 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 업무 및 주거 기능이 결합된 복합 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 9층 건물 중 3층 304호입니다. 사용승인일은 2019년 5월 7일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 내부 구조: 오피스텔로 이용 중이며, 방 1개, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비: 급탕/급배수 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 옥내소화전, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 서울도시과학기술고등학교가 인근에 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정서희 씨의 존재입니다. 임차인의 보증금(195,300,000원)이 감정가(209,000,000원) 및 최근 매매가(200,000,000원)와 매우 근접해 있어, 만약 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 인수되는 보증금으로 인해 매수인의 실질적인 인수 부담이 커질 수 있습니다. 이에 대한 철저한 배당 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 토지이용계획상으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축급 오피스텔로, 입지 및 생활 편의성은 보통 수준이며 거래량도 파악되었습니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 건물 가치와 거의 동일한 수준이어서 인수되는 보증금 위험이 매우 높은 물건입니다. 따라서 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 안정적인 수요: 학교 및 주거 단지 인근에 위치하여 오피스텔 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 토지 사용에 대한 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례(200,000,000원)와 감정가(209,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 200,000,000원에서 209,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(195,300,000원)을 감안할 때, 매수인이 부담할 수 있는 실질적인 가치는 매우 제한적입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 시장가치에서 인수될 수 있는 임차인의 보증금을 차감하여 산정하면 다음과 같습니다.

200,000,000원(시장가치) - 195,300,000원(임차인 보증금) = 4,700,000원

따라서, 실질적인 에쿼티(Equity) 가치를 고려한 예상 입찰가는 약 4,700,000원으로 산출됩니다.

다만, 이는 임차인의 보증금 전액이 인수된다는 가정 하에 산출된 금액이며, 실제 경매 과정에서의 배당 결과에 따라 매수인의 총 부담액은 크게 달라질 수 있음을 유의해야 합니다. 높은 위험성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.