나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12795 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 6층 602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 '서울중랑우체국' 남서측 인근에 위치하고 부근은 단
독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고 대중교통편은 버스 및 지하철로서, 인근에 버스정류장, 지
하철역(상봉역)이 소재하는 바, 대중교통수단 이용은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건으로서,
외벽: 석재 등 마감
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감
창호: 새시창호 등 마감

이용상태

해피리움 6층 602호로서, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설
용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6M, 동측으로 노폭 약 3~4M 정도의 도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방
위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 번호: 서울북부지방법원 2025타경12795 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 6층 602호

건물 용도: 도시형생활주택

감정가: 304,000,000원

토지 면적: 18.80㎡ (약 5.69평)

토지 지분: 18.805㎡ (약 5.69평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 25.90㎡ (약 7.84평)

건물 지분: 25.9㎡ (약 7.84평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 '서울중랑우체국' 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 상봉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 건물은 북측 약 6M, 동측 약 3~4M 폭의 도로를 통해 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 01월 13일자 서울특별시의 압류 등기입니다.

* 주요 권리 분석:

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 2020년 10월 30일자 소유권이전 등기 이후, 2024년 11월 12일자 김용석 씨의 주택임차권(보증금 300,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서 참고사항에도 을구 3번 임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

* 이로 인해, 대항력 있는 임차인 김용석 씨의 보증금 300,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김용석 (성만 표기)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 30일

* 확정일자: 2020년 10월 06일

* 배당신고일자: 2024년 11월 12일

* 대항력: 있음

* 기타 권리사항: 소유권보존, 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 용도: 본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 건축물대장 상 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대), 제1종근린생활시설)으로 용도 복합 건물입니다.

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 5월 거래된 청운명가(2017년식, 29.95㎡)가 24,000만원에 거래되었습니다. 이를 환산하면 약 801만원/㎡ (약 2,650만원/평) 수준입니다.

* 본건 건물(해피리움)의 전용면적은 25.90㎡ (약 7.84평)이며, 감정가 304,000,000원을 면적으로 나누면 약 1,173만원/㎡ (약 3,880만원/평) 수준으로, 주변 유사 면적의 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 2024년식 루미너스빌(47.65㎡)이 53,000만원에 거래된 사례는 비교적 최신 건물의 높은 가치를 보여주나, 본건은 2020년 사용승인된 건물이므로 직접적인 비교는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물로서, 6층 602호에 해당합니다. 외벽은 석재 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 생활 편의 시설: 인근에 상봉역이 있어 교통 및 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 김용석 씨의 보증금 300,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이 금액은 낙찰 후 추가로 부담해야 하는 비용이므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 주변 시세 정보와 비교했을 때, 본건의 감정가가 실거래가 대비 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 외부 지도 검색이 제한되어 혐오시설 유무를 직접 확인할 수 없었으나, 일반적인 주거 밀집 지역의 경우 혐오시설이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 정확한 확인은 필수입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 중랑구 상봉동에 위치한 해피리움 건물 내 도시형생활주택으로, 상봉역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 편입니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나, 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김용석 씨의 보증금 300,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 또한, 주변 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분입니다. 따라서, 임차 보증금 인수 부담과 시세와의 괴리를 면밀히 분석하여 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 상봉역이 인접하여 교통 편의성이 높습니다.

* 비교적 신축: 2020년에 사용승인된 건물로, 노후도가 낮습니다.

* 지역 개발 잠재력: 상봉동 일대의 개발 계획 등을 고려할 경우, 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 전용면적(25.90㎡)과 유사한 최근 매매 사례(청운명가, 29.95㎡, 240,000,000원)를 기준으로 추정할 때, 본건 부동산 자체의 현재 시세는 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 평가될 수 있습니다.

* 단, 본건은 대항력 있는 임차인 김용석 씨의 보증금 300,000,000원을 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 이는 낙찰 후 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

* 따라서, 낙찰자가 실제 부담하게 될 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금 300,000,000원'이 됩니다.

* 부동산 자체의 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 인수 보증금을 제외한 본 부동산의 본연의 가치에 기반하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담을 감안할 때, 매우 신중한 접근이 필요하며, 투자 수익률 및 위험 감수 수준에 따라 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. 이 경우, 총 지출 예상액은 400,000,000원 ~ 450,000,000원에 달하므로, 투자 결정 시 반드시 총 지출 예상액과 시장 가치를 비교하여 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.