나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51650 [1] 서울특별시 송파구 송파동 118-3 송파공원주택 1층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 ""서울송파초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(송파나루역, 9호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 평스라브지붕 3층 건물 내 제1층 제201호로서,
외벽 : 벽돌쌓기 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
바닥 : 마루깔기 및 타일붙임 등,
창호 : PVC계열 합성수지창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(방2, 거실 및 주방, 욕실1 등)으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 최유림)으로부터 2026.05.04.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51650 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 118-3, 송파공원주택 1층 201호

토지면적: 16.08㎡ (약 4.87평)

건물면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

감정가: 200,000,000원 (2억원)

용도: 다세대주택 (주거용)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "서울송파초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 송파나루역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 현황: 완경사의 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 토지 북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서울송파초등학교), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30., 아파트 용도 부지)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 10월 17일자 주택도시보증공사의 가압류 (채권액 879,000,000원)입니다.

소멸되는 권리: 매각으로 인해 등기부상 소유권, 임차권 등기(을7), 강제경매(갑13) 등은 소멸됩니다.

소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

임차인 현황:

* 김 : 전입일자 2025년 4월 24일, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (임차인 최유림): 전입일자 2023년 1월 10일, 확정일자 2022년 11월 29일, 보증금 220,000,000원, 배당신고일자 2023년 12월 28일. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임차인 최유림(HUG 인수 전)으로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되어, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 송파동 지역은 다세대, 연립, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 서울송파초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 생활 편의시설 또한 잘 갖추어진 지역입니다.

역세권(송파나루역)에 위치하여 교통의 편리성 또한 상권에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

건물 정보: 철근콘크리트조 및 벽돌조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 201호로, 1997년 4월 14일 사용승인되었습니다.

내부 구조: 주거용으로 이용 중이며, 방 2개, 거실 및 주방, 욕실 1개로 구성되어 있습니다.

설비: 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.

주변 시설: 서울송파초등학교, 송파나루역, 각종 근린생활시설 등을 이용하기 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후도: 1997년 준공으로 약 30년 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 각종 개발 제한 구역(가축사육제한, 대공방어협조구역 등)에 포함되어 있어 향후 건축 관련 용도 변경이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계: 현재 임대 관계는 미상으로, 공실 상태이거나 새로운 임차인과의 계약 가능성이 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보에는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 송파구 송파동, 서울송파초등학교 인근의 다세대주택입니다. 송파나루역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

권리 분석상 가장 큰 특징은 HUG(주택도시보증공사)로부터 제출된 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다. 임차인 최유림은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의하는 조건입니다. 이에 따라 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

감정가 2억원 대비 최근 주변 실거래가(약 3억 5천만원 ~ 3억 6천만원)가 현저히 높아 시세 차익 실현이 기대되는 물건입니다.

다만, 건물이 준공된 지 약 30년이 경과하여 노후도가 있으며, 주변 지역의 토지 이용 제한 사항 등을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 저렴한 감정가로 인한 높은 시세 차익 기대.

임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확함.

서울 송파구의 역세권(송파나루역) 및 학군(서울송파초등학교) 배후 지역에 위치.

다세대주택의 소형 면적으로 투자 접근성이 용이함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용 면적은 28.98㎡(약 8.77평)입니다.

최근 주변 유사 물건 실거래가를 분석한 결과는 다음과 같습니다. (2026년 7월 기준)

* 에비앙하우스 (26.97㎡, 8.16평): 3억 6,500만원 (평당 약 4,470만원)

* 에비앙하우스 (26.73㎡, 8.09평): 3억 5,500만원 (평당 약 4,390만원)

* 동광팰리스 (22.42㎡, 6.78평): 3억 6,000만원 (평당 약 5,310만원)

이를 바탕으로 본 물건의 적정 시세는 약 3억 5천만원 ~ 3억 6천만원 수준으로 판단됩니다.

감정가 2억원과 비교 시 시세 차이가 매우 크며, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 시세 기준으로 입찰가를 산정합니다.

평균 시세(약 3억 5,500만원)에 20%의 안전 마진을 적용할 경우, 3억 5,500만원 * 0.8 = 2억 8,400만원이 됩니다.

그러나 현재 시장 상황과 경쟁 심리를 고려할 때, 감정가 대비 높은 경쟁이 예상됩니다. 따라서 시세 범위 내에서, 안전 마진을 고려한 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 3억 3천만원 ~ 3억 4천만원.

* 보수적인 접근: 3억 3천만원

* 적정 수준: 3억 4천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.