나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51680 [1] 서울특별시 성동구 마장동 784-2 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 마장동 소재 '마장동 주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
연립주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 마장역)이
소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물(통칭 '흥일연립 제나동')내
제1층 제103호로서, (사용승인일: 1982.12.15)
외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 현황 '연립주택'으로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 '가장형'의 토지로서, 현황 '연립주택'
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6~7미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-06-23), 도로(2022-06-23)(접합), 교
육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2022-06-23)<도시 및 주
거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.
2)전체지분중 진영환 지분(11분의 3)만의 감정평가임.

물건 비고

지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51680 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 마장동 784-2 1층103호

용도: 연립주택

감정평가서 요약 요항표 상 건물명칭: 흥일연립 제나동

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 226,000,000원

토지면적: 50.82㎡ (약 15.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 50.02㎡ (약 15.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 13.857705㎡ (약 4.19평)

건물지분: 13.640454㎡ (약 4.13평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 본 건은 지분매각 물건으로, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 성동구 마장동 소재 '마장동 주민센터' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 연립주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 마장역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건은 공유자들의 상속 및 증여를 거쳐 진영환 씨의 지분이 포함되어 있으며, 해당 지분에 대한 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등이 다수 설정되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 03월 16일에 접수된 주식회사대명캐피탈대부 근저당(을8)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없다고 명시되어 있습니다.

3.3. 특이사항 (지분매각, 공유자 우선매수)

본 건은 전체 지분 중 진영환 씨의 지분(11분의 3)만의 매각입니다. 따라서 매수인은 해당 지분만 취득하게 됩니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 이에 대한 절차 및 주의사항을 숙지해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 2014년~2018년에 건축된 '다세대' 주택들의 거래 사례입니다.

* 2026년 6월 거래된 28.81㎡ 규모의 '트레저힐스'는 29,000만원에 거래되었으며, ㎡당 약 1006.6만원입니다.

* 2026년 7월 거래된 42.91㎡ 규모의 '가우디캐슬'은 38,000만원에 거래되었으며, ㎡당 약 885.6만원입니다.

* 2026년 7월 거래된 26.64㎡ 규모의 '마인하임'은 27,000만원에 거래되었으며, ㎡당 약 1013.5만원입니다.

이는 최근 거래된 신축 다세대 주택의 시세로, 본 건인 1982년식 연립주택과는 건물의 종류 및 건축 연도가 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 동일 단지/건물 거래 정보

본 건은 '흥일연립 제나동'으로, 제공된 JSON 정보에서는 동일 단지 또는 건물의 거래 사례를 찾기 어렵습니다. 주변의 '다세대' 주택들의 시세는 ㎡당 약 885.6만원에서 1013.5만원 수준입니다. 본 건 감정가는 지분 3/11 (토지 13.86㎡, 건물 13.64㎡)에 대해 226,000,000원으로, ㎡당 약 821.8만원 수준으로 평가되었습니다. 이는 주변 신축 다세대 시세보다는 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 '마장동 주민센터' 인근에 위치하며, 주변에 연립주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

주변의 교육 환경 보호구역에 대한 최종 확인은 성동교육청에 반드시 확인해야 합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 건과 인접하여 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각의 특성

본 건은 전체 소유권이 아닌 일부 지분(3/11)만을 매각하는 물건입니다. 따라서 매수인은 다른 공유자들과 함께 부동산을 공유하게 되므로, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 사용, 관리, 처분 등에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

6.2. 공유자 우선매수 관련 리스크

공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수인의 지위를 상실하게 되며, 이는 입찰 과정에서의 불확실성을 증가시킵니다. 또한, 공유자가 보증금을 미납하여 우선매수권이 실효되는 경우, 해당 공유자는 이후 기일에 우선매수권을 행사할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 법적 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 대한 법적 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 성동구 마장동에 위치한 연립주택의 지분 매각 물건입니다. 입지조건은 양호하나, 1982년식 연립주택이라는 점과 지분 매각이라는 특수성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 향후 타 공유자와의 관계 설정이 중요한 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 성동구라는 입지적 강점이 있습니다.

* 경매 물건으로 일반 매매보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 책정되었습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각 물건으로, 감정가(226,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정하되, 지분 매각 및 공유자 우선매수라는 리스크 요인을 고려해야 합니다.

최근 주변 신축 다세대 주택의 ㎡당 시세는 약 885.6만원 ~ 1013.5만원 수준입니다. 본 건의 지분 면적(토지 약 4.19평, 건물 약 4.13평)을 고려하여, 보수적인 접근을 권장합니다.

감정가 226,000,000원을 기준으로, 낙찰가의 90% ~ 105% 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 203,400,000원 ~ 237,300,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

특히, 공유자의 우선매수 신고 여부와 다른 공유자와의 관계 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.