나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51554 [1] 서울특별시 송파구 신천동 29 롯데월드타워앤드롯데월드몰 월드타워동 48층4809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존감정 · 평가일 2025.07.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 신천동에 소재 ""잠실중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 롯데호텔, 롯데백화점, 아파트단지 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철 '잠실역(2, 8호선)'이 소재하는 등 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하 6층, 지상 123층건 내 48층 4809호 로서,
(사용승인일 : 2017.02.09.)
외벽 : 커튼월 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 페어글라스 2중창 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 판매시설, 문화 및 집회시설,
업무시설, 숙박시설, 관광휴게시설외 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 각각 광대로인 '올림픽로', '송파대로'와 접하며, 남동측으로
'잠실로'와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구),
고속철도(저촉), 도로(2014-07-10)(저촉), 도로(2021-12-24)(접합), 도로(접합),
주차장(2013-04-11)(저촉), 지하도로(2015-05-07)(저촉), 철도(2014-04-10)(저촉),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>,
건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.3.24~2025.09.30. 허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51554 (1)

2. 소재지

서울특별시 송파구 신천동 29 롯데월드타워앤드롯데월드몰 월드타워동 48층4809호

3. 용도

오피스텔

4. 감정가

64억 7000만원 (6,470,000,000원)

5. 면적

토지면적: 52.95㎡ (약 16.02평)

토지지분: 52.95㎡ (약 16.02평)

건물면적: 192.26㎡ (약 58.16평)

건물지분: 192.26㎡ (약 58.16평)

6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

7. 경매구분

부동산 임의경매

8. 채권자

유더블유제십사차유동화전문 (본건 경매 신청 채권자)

9. 건물 정보

사용승인일: 2017년 2월 9일

구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕, 지하 6층, 지상 123층 건물 내 48층 4809호

외벽: 커튼월 마감 등

내벽: 내부 인테리어 마감 등

창호: 페어글라스 2중창 등

10. 물건 기본정보 요약

본 물건은 서울특별시 송파구 신천동에 위치한 롯데월드타워 월드타워동 48층에 소재하는 오피스텔입니다. 총 123층 건물 중 48층에 위치하며, 건물면적은 192.26㎡(약 58.16평)입니다. 감정가는 64억 7000만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 2017년 2월 9일에 사용승인된 비교적 신축 건물의 고급 오피스텔입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 신천동에 소재하며, 잠실중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 롯데호텔, 롯데백화점, 아파트 단지 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경이 매우 양호합니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 주위에 노선버스정류장이 다수 소재합니다. 또한 지하철 2호선 및 8호선 환승역인 '잠실역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태

본 건 북서측 및 남서측으로 광대로인 '올림픽대로' 및 '송파대로'와 접하고 있으며, 남동측으로는 '잠실로'와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 7월 22일 접수된 우리은행 근저당권(을1)으로, 채권액은 48억원입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 등기들은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 법원 공고 및 명세서 재확인 필수)

* 인수되는 권리 (주의 요망)

물건명세서에 따르면, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도등기 있음"으로 기재되어 있습니다. 해당 내용은 토지에 설정된 권리로, 구체적으로는 을구 1번 지상권 설정 등기, 을구 2번 임차권 설정 등기, 을구 3,4,5번 구분지상권 설정 등기가 있습니다. 이러한 권리들은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 건의 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대차 내역은 미상으로, 실제 임차인의 점유 여부, 대항력 유무 및 계약 조건에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 65억 7728만 7201원입니다.

1.3. 상권분석

* 핵심 상업 지구: 본 건이 위치한 잠실역 일대는 서울의 대표적인 핵심 상업 및 업무 지구입니다.

* 풍부한 유동인구: 롯데백화점, 롯데호텔, 롯데월드타워 등 대규모 복합 시설이 밀집되어 있어 유동인구가 매우 풍부합니다.

* 다양한 수요층: 오피스텔, 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 형성되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다.

* 복합 시설의 집객 효과: 롯데월드타워는 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설, 숙박시설, 관광휴게시설 등으로 복합 활용되어, 다양한 업종의 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

롯데월드몰 내에 위치하여 롯데백화점, 롯데마트, 롯데시네마 등 최상급 편의시설을 도보로 이용 가능합니다.

* 문화 및 여가

올림픽공원, 석촌호수 등과 인접하여 쾌적한 주거 및 여가 환경을 제공합니다.

* 교통 및 접근성

잠실역 (2, 8호선) 역세권으로 강남, 시청 등 주요 도심으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 주변 환경

주변에 대형 쇼핑몰, 호텔, 업무시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 현대적이고 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리 (가장 큰 리스크)

물건명세서에 명시된 토지상의 지상권, 임차권, 구분지상권 등은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이러한 권리들의 구체적인 내용과 가치를 파악하는 것이 필수적이며, 만약 인수되는 권리가 중대할 경우 물건의 가치가 크게 하락하거나 사용에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황 미상

임차인 정보가 불분명하고 보증금 내역이 없어, 실제 점유 여부 및 대항력 유무 확인이 어렵습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가(64억 7000만원)는 제공된 최근 매매 시세(약 7.36억~7.88억원)와 비교할 때 8배 이상의 큰 격차가 존재합니다. 이러한 괴리의 원인을 명확히 파악해야 하며, 감정가가 현재 시장 가치를 제대로 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건

유동화 자산이라는 점은 채권 회수에 있어 특수성이 존재할 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 입지인 잠실역 초역세권, 롯데월드타워 내에 위치한 고급 오피스텔로서, 입지, 교통, 편의시설 등 모든 면에서 최상급의 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 물건명세서에 명시된 '인수되는 권리'(토지상의 지상권, 임차권, 구분지상권)입니다. 이러한 권리들이 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 경우, 물건의 가치가 크게 하락하거나 예상치 못한 손실이 발생할 수 있습니다. 또한, 임차인 정보의 부재와 감정가와 최근 시세 간의 현저한 괴리 역시 신중한 접근을 요구합니다. 본 건은 권리 분석에 대한 철저한 확인 없이는 절대 접근해서는 안 되는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 잠실역 역세권, 롯데월드타워 내 위치로 인한 압도적인 브랜드 가치와 상징성.

* 탁월한 편의시설: 롯데월드몰 내 최상급 쇼핑, 문화, 외식 시설 이용 용이.

* 뛰어난 교통망: 지하철 2, 8호선 잠실역 이용 편리, 서울 시내 주요 지역 접근성 우수.

* 랜드마크 가치: 대한민국 최고층 빌딩으로서의 희소성과 고급 주거/업무 공간으로서의 가치.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2025년 12월 ~ 2026년 5월)를 기반으로, 본 건과 유사한 면적(192.26㎡)의 롯데월드타워 내 오피스텔 시세는 ㎡당 약 383만원 ~ 410만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 환산한 예상 시세 범위는 약 7억 3,600만원 ~ 7억 8,800만원입니다.

* 감정가와의 비교:

본 건의 감정가는 64억 7,000만원으로, 이는 추정 시세(약 7.36억 ~ 7.88억원)와 비교 시 약 8배 이상의 큰 격차를 보입니다. 이처럼 현저한 가격 괴리의 원인에 대한 명확한 분석이 선행되어야 합니다.

* 리스크 고려 및 예상 입찰가:

본 건의 가장 결정적인 리스크는 '인수되는 권리'(별도등기)입니다. 지상권, 임차권, 구분지상권 등이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 경우, 물건의 실질 가치는 크게 하락하며, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

이러한 중대한 권리 관계가 명확히 해소되지 않은 상태에서는, 현재의 시세나 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험합니다.

따라서, 본 건은 권리 관계에 대한 철저하고 면밀한 조사 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

만약 인수되는 권리로 인한 위험이 매우 크다고 판단될 경우, 입찰을 포기하는 것이 현명할 수 있습니다.

권리 관계가 불확실한 점과 인수되는 권리의 잠재적 위험을 감안하여, 매우 보수적인 관점에서, 현재 시세(약 7.36억~7.88억원)보다 현저히 낮은 금액, 즉 5억원 이하의 금액에서 신중하게 접근할 것을 제안합니다. 이는 실제 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있으며, 추가적인 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

* 주변 시설 관련 특이사항:

제공된 정보 및 일반적인 롯데월드타워 주변 환경 분석 결과, 혐오시설이나 주거/업무 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.