나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51645 [1] 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 4층시052호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 ""강변역(지하철 2호선)"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 고속버스터미널 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 강변역(지하철 2호선)이
소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 39층 건물 내 제8층 제비042호 외 2개호로서,
외벽 : 알루미늄 복합판넬 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

일련번호 1 ~ 3 공히 집합건축물대장상 판매시설로서, 일련번호 1은공실 상태로,
일련번호2, 3은 판매시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비,
화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 판매시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물은 북서측으로 노폭 약 30m 내외, 남서측으로 노폭 약 25m 내외, 남동측 및
북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 전기공급설비(저촉), 지하도로(저촉), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (세부사항은 건축과
에 문의)<건축법>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망) <교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구
역(2016-11-24)(한강변),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의), <추가기재> ""가로구역별
건축물 최고높이 지정구역""

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

2025.07.08.자 감정서에 따르면 공실상태로 바닥에 4층 시052호로 바닥에 표시 되어 있고, 경계 표시는 인접호수와 견고한 벽체 등으로 구분없이 바닥의 경계표식(카페트 등)으로 경계 및 위치의 확인이 가능한 오픈상가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51645 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 4층시052호

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 금 11,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 2.82㎡ (약 0.85평)

토지 지분: 2.82㎡ (약 0.85평)

건물 면적: 10.66㎡ (약 3.22평)

건물 지분: 10.66㎡ (약 3.22평)

1.3. 특이사항

본건은 2025년 7월 8일자 감정서에 따르면 공실 상태이며, 바닥에 4층 시052호로 표시되어 있습니다. 경계는 인접 호수와 견고한 벽체 등으로 구분되지 않고, 바닥 경계 표식(카페트 등)을 통해 확인 가능한 오픈 상가 형태입니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동에 소재하며, 지하철 2호선 강변역 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설 및 고속버스터미널 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 강변역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 대지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형이며, 판매시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 건물은 북서측 약 30m, 남서측 약 25m, 남동측 및 북서측 약 15m 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 준주거지역에 속하며, 도로(접합), 전기공급설비(저촉), 지하도로(저촉) 등의 규제를 받습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 건축선 등의 제한이 있습니다. 세부사항은 관련 부서에 반드시 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 소유권 변동 이력이 확인되며, 최초 소유권 이전 등기일자는 2011년 1월 12일입니다. 말소기준권리는 2017년 8월 1일 접수된 프라임산업의 가압류(금 69,010,550원)입니다. 본 경매 사건의 채권자는 강변테크노마트주식회사이며, 강제경매개시결정(2025타경51645)으로 인한 채권액은 금 224,566,527원입니다.

등기부채권 총액은 69,010,550원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 임대 관계 등 상세 내용은 미상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. 지상권에 관한 사항도 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 건물 용도 및 특성

집합건축물대장상 주요 용도는 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로는 판매시설, 공장, 관람집회시설, 교육연구시설, 근린공공시설, 근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등이 복합적으로 등재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조로 지하 6층, 지상 39층 규모이며, 본건은 10.66㎡의 소형 판매시설입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 강변역 일대는 대형 복합 쇼핑몰(강변테크노마트), 주거 단지, 터미널 등이 밀집한 서울 동부의 주요 상업 및 교통 중심지입니다. 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기반으로 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.3. 현재 이용 상태

건축물대장상 본건은 판매시설로 이용 가능하나, 현재 감정평가 기준일(2025.07.08.) 현재 공실 상태입니다. 경계 표시가 불분명한 오픈 상가 형태이므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 이용 및 경계 상태를 반드시 확인해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 기반 시설

강변 테크노마트 내외부에 다양한 판매시설, 식음료 매장, 편의점, 은행, 영화관(CGV 강변) 등 다수의 편의시설이 밀집해 있습니다. 또한, 인근 대형 주거 단지 및 상업 시설로 인해 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포하고 있으며, 이는 토지이용계획 상 교육환경보호구역 지정과도 관련이 있습니다. 건국대학교병원 등 종합병원 접근성이 양호하며, 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 경매 물건은 다수의 권리 관계가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 법원 매각 허가 여부 및 기타 공고 사항을 주시해야 합니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 입찰 전 점유 관계 및 실제 임대차 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 특히 공실 상태이나, 명도를 위한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 공부상 차이 여부

제공된 정보에 따르면, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 건축물 현황 정보에 따르면 본건 소재지가 '4층 시052호'로 기재되어 있으나, 건축물대장상 전유부 정보에는 '6층 D-052호'로 표기되어 있어, 층수 및 호수 표기에 불일치가 있습니다. 이는 반드시 현장 조사 및 관련 기관 확인을 통해 명확히 해야 할 중대한 사항입니다.

6.4. 법규상 제한 사항

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다양한 법규상의 제한을 받습니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있으므로, 건축 관련 부서에 상세 내용을 확인해야 합니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 관련 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 강변역 일대는 교통 및 상업 시설이 발달한 지역으로, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 2호선 강변역 역세권에 위치한 소형 판매시설로, 뛰어난 교통 여건과 주변 상권의 활성화를 잠재적 강점으로 가지고 있습니다. 감정가 대비 면적이 매우 작아, 정확한 용도 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 건축물대장상 층수 및 호수 표기 불일치는 반드시 해결해야 할 중요한 리스크 요소입니다. 권리 관계는 매각으로 인해 정리되므로, 향후 명도 및 활용 계획에 집중할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강변역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건

* 대중교통 이용이 매우 편리하여 접근성이 우수함

* 주변 상업 및 주거 지역의 풍부한 배후 수요

* 매각으로 인한 권리 관계의 명확한 정리

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(금 11,000,000원)를 참고하여 산정해야 합니다. 인수할 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하여 시장 상황, 물건의 정확한 상태, 명도 가능성, 그리고 건축물대장상 층수 및 호수 불일치에 대한 명확한 확인 및 소요 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건은 특이사항 및 공부상 불일치 사항이 존재하는 바, 정확한 시장 조사를 통해 적정 가치를 판단하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.