나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경355 [1] 서울특별시 송파구 문정동 652-5 문정아이파크 1동 9층941호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""서울동부지방법원"" 남동측 인근에 위치하며 인근은
오피스텔, 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지하철역(8호선 문정역) 및 노선버스정류장까지의
거리 및 배차간격 등을 고려하면 대중교통 편의성은 양호함.

건물의 구조

2017.11.29에 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층/지상16층 건물 내 제9층
제941호로

외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감
창호 : 샤시 창호 등 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비,
도시가스설비, 공동현관출입통제설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지이며 건부지(오피스텔 및 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약42미터, 남서측으로 노폭 약30미터, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의
포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2016-12-22) , 제1종지구단위계획구역(2020-11-12) ,
도로(2020-11-12)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 도시개발구역(2020-11-12), 과밀억제권,
토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 서울특별시 송파구 문정동 652-5번지 문정아이파크 1동 9층 941호에 소재하며, 용도는 오피스텔입니다. 건물은 2017년 11월 29일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지하 5층, 지상 16층 건물 내 제9층 제941호입니다. 건물면적은 22.89㎡(약 6.92평)이며, 토지면적은 4720.70㎡(약 1427.96평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 경매 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경355 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 주식회사호텔롯데(주OOOOOOOO)입니다. 감정평가액은 214,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 서울동부지방법원 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 지하철 8호선 문정역 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 편의성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 특징

건물은 2017년 11월 29일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 평지붕 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되었습니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 가장형 토지이며, 건부지(오피스텔 및 근린생활시설)로 이용 중입니다. 남측으로 약 42미터, 남서측으로 약 30미터, 북서측으로 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 이전 내역 및 전세권 설정, 임의경매 신청, 압류 등 다양한 권리 관계가 존재합니다. 말소기준권리는 2022년 4월 18일 접수된 주식회사호텔롯데의 전세권설정(을3)으로, 금액은 221,000,000원입니다. 그러나 등기부요약 상 해당 전세권은 '말소'로 기재되어 있습니다. 경매 신청 채권자 또한 주식회사호텔롯데(갑8)이며, 2025년 6월 25일에 임의경매를 신청하였습니다.

3.2. 임차인 현황

등기부등본 상 임차인으로 남성외국인(국적, 성명 미상)이 등록되어 있으나, 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

현 등기사항 및 임차인 현황에 따르면, 명시적으로 인수되는 권리(보증금 또는 등기된 권리)는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리인 전세권(을3)이 말소 예정이므로, 경매를 통해 소유권이 이전될 경우 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 문정동 일대는 오피스텔, 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 다양한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 최근 거래 동향

최근 3개월간(2026년 3월~4월) 주변 유사 면적의 오피스텔 거래 사례를 살펴보면, 21.57㎡는 17,800만원(약 825.2만원/㎡), 25.77㎡는 23,500만원(약 911.9만원/㎡)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 214,000,000원(약 935.0만원/㎡)과 비교했을 때 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 서울동부지방법원 인근에 위치하며, 주변에 다수의 오피스텔, 상업시설, 업무시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 8호선 문정역을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건은 대지권 미등기 상태입니다. 이는 소유자가 건물 면적에 해당하는 대지지분을 아직 등기하지 못한 상태로, 향후 소유권 이전 및 재산권 행사 과정에서 추가적인 절차나 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 선순위 전세권 관련 불확실성

등기부 요약상 말소기준권리인 전세권(을3)은 '말소'로 기재되어 있습니다. 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '선순위 전세권'이 언급되어 있어, 실제 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 만약 말소되지 않는 선순위 전세권이 존재한다면 이는 인수 대상이 될 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

6.3. 기타 (혐오시설 등)

주변 지역을 조사한 결과, 문정아이파크 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 문정동의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 법원 및 다수의 업무/상업 시설 밀집 지역에 있어 투자 가치가 있습니다. 최근 거래 사례를 볼 때 시세 또한 안정적으로 형성되어 있습니다. 그러나 대지권 미등기 상태와 선순위 전세권 존재 가능성에 대한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 권리 관계를 명확히 파악하고 추가적인 제반 비용 발생 여부를 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울동부지방법원 및 송파구 주요 업무/상업 지구 인근에 위치.

* 교통 편리: 8호선 문정역 이용 가능, 대중교통 접근성 우수.

* 안정적인 시세: 최근 유사 면적 오피스텔 거래 사례 다수 존재, 시세 형성 양호.

* 다용도 활용 가능: 업무 시설로서의 가치 및 임대 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 214,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보를 바탕으로 산정된 ㎡당 시세는 약 825.2만원에서 911.9만원 수준입니다. 본건의 전용면적 22.89㎡를 적용하면, 시장 가치는 약 188,900,000원에서 208,700,000원 범위로 추정됩니다. 감정가는 이보다 약간 높은 수준입니다.

그러나 대지권 미등기 및 선순위 전세권 관련 불확실성 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 추가적인 권리 확보 및 명도 관련 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다.

최근 거래된 21.57㎡의 17,800만원(약 825.2만원/㎡) 시세를 기준으로, 본건(22.89㎡)의 예상 입찰가는 약 190,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다. 이보다 높게 입찰 시에는 관련 리스크 비용을 충분히 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.