나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51660 [1] 서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 11층1130호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""장한평역(지하철5호선)"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설 및 자동차관련시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 ""장한평역""이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제11층 제1130호로서,

외벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 유사 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 업무시설(사무소) 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역(2018-08-16), 도로(2018-08-16)(접합), 도로(2019-11-28)(접합), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 11층 1130호 오피스텔 경매 물건에 대한 정보를 제공합니다.

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51660 (1)

* 소재지: 서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 11층 1130호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 131,000,000원

* 토지면적: 4.57㎡ (약 1.38평)

* 건물면적: 20.21㎡ (약 6.11평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 대OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 성동구 용답동에 위치하며, 지하철 5호선 장한평역 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위에는 오피스텔, 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설, 자동차 관련 시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕의 15층 건물 중 제11층 제1130호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 설비내역: 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 유사한 사다리형으로, 업무시설(오피스텔, 사무소) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 약 12미터, 남동측으로 약 15미터, 북서측으로 약 10미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 6월 24일자 대형선망수산업협동조합의 강제경매개시결정 등기(채권액 100,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권(2025년 7월 29일 접수, 채권액 160,000,000원, 권리자 김윤지)은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 5일

* 확정일자: 2021년 10월 8일

* 대항력: 있음 (매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이므로 인수될 수 있습니다.)

* 기타 권리관계: 등기부등본상 소유권 이전 사항 및 기타 강제경매 등이 존재하나, 상기 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 보입니다. 다만, 을구 3번 주택임차권은 별도 인수 여부 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 장한평역 인근의 오피스텔, 상업 및 업무시설 밀집 지역으로, 자동차 관련 시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 지역 특성: 유통상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 장한평역 도보 이용 가능, 다수 노선의 버스 이용 편리.

* 편의시설: 인근에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 존재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보에 따르면 자동차 관련 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 특정 혐오 시설에 대한 정보는 명시적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인: 김 임차인의 보증금 160,000,000원 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 중복사건: 여러 건의 경매 사건이 중복되어 진행되는 경우, 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 성동구 장한평역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 6천만 원 인수라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 이 인수 조건은 본 물건의 실질적인 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있으므로, 입찰 전 임차인과의 협의 및 배당 현황에 대한 면밀한 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역 인근으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 성동구의 가치: 서울시 내에서 지속적인 개발과 가치 상승이 기대되는 성동구에 위치합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 투자용 소형 오피스텔로서의 수요가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면 20.21㎡ 면적이 2026년 5월 18일에 137,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 131,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원 인수 가능성이 매우 높아, 실제 총 투자 비용은 낙찰가에 임차 보증금 인수분을 더해야 하므로 투자 가치가 낮아질 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 고려할 때, 보증금 인수분을 제외한 본 물건의 순수 가치에 기반하여 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인의 보증금을 전액 인수해야 하는 최악의 경우를 가정하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 131,000,000원의 70~80% 수준인 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이는 보증금 인수 리스크를 완전히 반영하지 못한 추정치이므로, 실제 입찰 시에는 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.