나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51599 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""역촌동 주민센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철6호선 ""구산역"", ""응암역""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건 중 제6층 제604호로서,
(사용승인일 : 2021.01.04)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 왕복 4차선 도로, 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51599 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 6층 604호

용도: 도시형생활주택

감정가: 296,000,000원

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

토지면적: 16.50㎡ (약 4.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 6호선 "구산역" 및 "응암역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 대상 물건 북측으로 왕복 4차선 도로, 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

주변 환경: 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 검색 결과 상 특정 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 춘천지방법원 2023카단10015 (이삼희 가압류, 접수일자 2023.01.25)

인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 김두성, 권리금액: 274,000,000원, 인수)

* 임차인 정보:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 274,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.08.02

* 확정일자: 2021.07.20

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서에 의하면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 갑1, 갑2: 소유권 보존 및 이전 (매매)

* 갑3: 가압류 (이삼희) - 말소기준권리

* 갑4: 가압류 (박현경)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사)

* 갑6: 압류 (국민건강보험공단)

등기부채권 총액: 515,098,629원

1.3. 상권분석

주변상권: 대상 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

시세분석 (JSON 데이터 기반):

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 지역 내 다세대주택의 거래가액은 면적 및 건축 연도에 따라 다양하게 나타납니다.

* 2026년 5월 거래된 29.52㎡(약 8.93평) 면적의 다세대주택이 149,000,000원(약 505만원/㎡, 1,669만원/평)에 거래되었습니다. (1991년 건축)

* 2026년 5월 거래된 25.81㎡(약 7.81평) 면적의 다세대주택이 155,000,000원(약 600만원/㎡, 1,985만원/평)에 거래되었습니다. (2012년 건축)

* 2026년 5월 거래된 48.3㎡(약 14.61평) 면적의 다세대주택이 330,000,000원(약 683만원/㎡, 2,259만원/평)에 거래되었습니다. (2016년 건축)

* 대상 물건(27.60㎡, 2021년 건축)의 경우, 비교적 최근에 건축된 점을 감안하면, 시세는 600만원/㎡ ~ 680만원/㎡ 수준 또는 그 이상으로 형성될 수 있습니다. 이를 바탕으로 산정 시 현재 대상 물건의 시세는 약 18,000만원 ~ 20,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가와의 괴리: 본건의 감정가는 296,000,000원으로, 상기 분석된 인근 시세 수준(약 18,000만원 ~ 20,000만원)과 상당한 차이를 보입니다. 이는 신축 건물 프리미엄, 개별 물건의 특수성, 또는 감정평가 시점과 현재 시점 간의 시세 변동 등 여러 요인에 기인할 수 있으나, 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

건축물정보:

* 건물명: 대신벨리온

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 6층 건물 중 제6층 제604호

* 사용승인일: 2021.01.04

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 인수: 보증금 274,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 낙찰 대금으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 채권자(주택도시보증공사)의 경매 신청 금액이 임차인의 보증금액과 동일하다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

감정가와 시장시세의 괴리: 현재 감정가(296,000,000원)와 인근 실거래가 데이터를 기반으로 추정한 시세(약 18,000만원 ~ 20,000만원) 간의 큰 차이는 잠재적 위험 요인입니다. 시장 가치 대비 높은 감정가는 입찰가 결정 시 신중함을 요구합니다.

토지이용계획상의 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 법규상 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

대상 물건은 2021년에 사용 승인된 신축 건물로, 입지 조건 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

그러나, 274,000,000원의 대항력 있는 임차인 존재는 낙찰자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있으며, 경매 낙찰 대금으로 임차인의 보증금이 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 있습니다.

특히, 감정가(296,000,000원)와 인근 실거래가 데이터를 기반으로 추정한 시세(약 18,000만원 ~ 20,000만원) 간의 큰 격차는 본건의 투자 가치를 신중하게 재평가하도록 만듭니다. 시장 가치 대비 높은 감정가는 잠재적 손실 위험을 내포합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

역세권 입지: 지하철 6호선 구산역 및 응암역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 환경: 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 274,000,000원이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 비용입니다. 따라서, 예상 입찰가 산정 시 보증금 인수분을 고려해야 합니다.

제공된 JSON 기반 시세 분석으로는 해당 물건의 시장 가치를 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

하지만, 감정가는 296,000,000원으로 책정되어 있어, 이와 큰 시세 차이를 보입니다.

만약 경매에서 274,000,000원 이상의 금액으로 낙찰될 경우, 임차인의 보증금 전액이 변제될 가능성이 높습니다. 그러나 낙찰가가 274,000,000원보다 낮을 경우, 차액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

따라서, 시장 시세와 인수 부담을 종합적으로 고려할 때, 감정가(296,000,000원)보다는 낮게, 그리고 임차인 보증금(274,000,000원) 이상으로 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서, 임차인 보증금의 전액 변제 여부를 확인하고, 본인이 감당할 수 있는 최종 인수 금액을 산정하여 보수적으로 접근하는 것을 권고합니다. (단, 실제 시장 가치에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.