나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51611 [1] 서울특별시 서대문구 대현동 90-20 이대경우타운 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서대문구 대현동 소재 ""이대역(수도권 지하철 2호선)"" 북서측 인근에
위치하며 주위는 각급 학교, 근린생활시설, 아파트단지 및 다세대주택 등이 소재하는 지대로
서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 지하철역 ""이대역(지하철 2호선)"" 및 노선
버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제4층 제406호로서,
(사용승인일: 2018.06.11.)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 공동주택(아파트(도시형생활주택(원룸형주택)))으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형 토지이며, 주상용 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대현동 90-20, 90-21 : 도시지역(2012-08-09), 일반상업지역, 지구단위계획구역(신촌지구일
대(문의:도시관리과)), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-09-26)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하
였음. 공부상 공동주택으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와 동일한
것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상 평면도를
첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51611 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 서대문구 대현동 90-20 이대경우타운 4층 406호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

감정가: 156,000,000원

1.3. 현황

토지면적: 3.49㎡ (약 1.06평)

건물면적: 12.55㎡ (약 3.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 서대문구 대현동 소재 이대역(수도권 지하철 2호선) 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 각급 학교, 근린생활시설, 아파트단지 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 이대역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51611)으로, 접수일자 2025년 06월 25일자 등기(갑7)가 말소기준권리입니다.

3.2. 주요 권리내역

* 갑구 순위 6번 가처분 (2023.05.01 등기)

* 을구 순위 1번 주택임차권 (황정우, 보증금 155,000,000원, 전입일 2021.08.13, 확정일자 2021.08.02)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 사항은 다음과 같습니다.

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기 (임대차보증금 155,000,000원). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑구 순위 6번 가처분 (2023.05.01 등기).

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 155,000,000원 (주택임차권)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 환경

대상 물건은 이대역 인근 지역으로, 근린생활시설 및 주거 시설이 혼합된 상권에 위치하고 있습니다. 다수의 학교와 주거 단지가 인접해 있어 기본적인 배후 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 물건은 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물 중 제4층 제406호이며, 사용승인일은 2018년 06월 11일입니다. 현재 공동주택(도시형생활주택, 원룸형 주택)으로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

건물에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 155,000,000원의 임차권이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 갑구 순위 6번 가처분이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있으며, 이와 관련된 추가적인 권리관계나 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현장조사 제한

현장 조사를 통해 내부 확인을 하지 못하였으므로, 공부상 내용과 실제 현황이 상이할 수 있습니다. 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 이대역 인근의 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 그러나 대항력 있는 임차인과 가처분 등 인수해야 할 권리가 존재하여 권리 분석 및 명도에 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인의 보증금 155,000,000원을 인수해야 할 경우, 입찰가 산정에 큰 영향을 미치므로 총 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 이대역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)에 해당합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 크다는 점을 고려하여 입찰가를 산정한다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석할 때, 본 물건과 유사한 면적 및 연식의 주택은 최근 1억 2천만 원대부터 2억 원대에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 감정가 1억 5천 6백만 원은 주변 시세를 반영하는 수준으로 보입니다.

* 12.01㎡, 2012년식: 2024년 1.28억 거래

* 18.98㎡, 2015년식: 2026년 1.5억 거래

* 22.1㎡, 2018년식: 2025년 2억 거래

본건은 12.55㎡, 2018년식으로, 2024년 거래된 12.01㎡ 주택보다 면적이 크고 연식이 신축이므로, 시세는 1.3억 원 이상으로 추정됩니다. 감정가 1.56억 원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 임차인 보증금 155,000,000원을 인수해야 하므로, 총 인수 금액은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다. 따라서 예상 입찰가는 시장 가치에서 인수해야 할 보증금을 제외하여 산정하는 것이 일반적입니다.

감정가(시장 가치 추정치) : 156,000,000원

인수해야 할 임차 보증금 : 155,000,000원

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 156,000,000원 - 155,000,000원 = 1,000,000원

단, 이는 임차 보증금 인수만을 고려한 산정이며, 갑구 순위 6번 가처분 등 기타 인수되는 권리 부담을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 또한, 경매 물건의 특성상 경쟁 상황에 따라 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다. 따라서 최소 100만 원 이상, 인수되는 가처분 부담을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.