나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10658 [1] 서울특별시 강서구 공항동 678-1 마곡대림밸리 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10658 [1] 서울특별시 강서구 공항동 678-1 마곡대림밸리 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10658
• 주소: 서울특별시 강서구 남부순환로11길 51 마곡대림밸리, 제6층 제602호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10658 | 소재지: 서울특별시 강서구 남부순환로11길 51 마곡대림밸리, 제6층 제602호 | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 220,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10658 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10658 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 678-1 마곡대림밸리 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 275,000,000원

토지면적: 17.08㎡ (약 5.17평)

토지지분: 17.08㎡ (약 5.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.27㎡ (약 8.85평) (전용면적)

건물지분: 29.27㎡ (약 8.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 송정중학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택과 상업 업무시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다.

또한, 북서측 인근에 지하철 5호선 송정역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

주택임차권승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 하고 있습니다.

이는 임차인의 보증금 반환 채권이 매수인에게 승계되지 않도록 하는 조건이며, 매수인에게는 이러한 포기 확약을 받는 것이 중요합니다.

1.4. 상권 분석

물건이 위치한 지역은 공동주택과 상업 업무시설이 함께 분포하고 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

송정역 역세권이라는 점과 송정중학교가 인접해 있다는 점은 배후 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, 본 건이 주거용(다세대주택)이라는 점을 감안할 때, 주변 상업시설과의 연관성은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 총 6층 건물 중 6층에 위치한 602호입니다.

내부 구조는 방 2개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 1개, 발코니 1개로 구성되어 있습니다.

승강기, 화재탐지기, 스프링클러, 위생설비, 도시가스 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

건물 동측으로는 약 8m, 북측으로는 약 6m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 전입일, 확정일자, 배당 요구 여부 등에 따라 매수인이 부담해야 할 임차보증금의 규모가 달라질 수 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임대차보증금 반환 청구권 포기 조건에 대한 명확한 확인과 법적 검토가 필수적입니다.

또한, 해당 지역은 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 공항 관련 규제를 받고 있어 향후 건축 행위나 재개발 등에 제한이 있을 수 있습니다. 도시관리계획 입안 중이라는 점도 주목할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 송정역 역세권이라는 입지적 장점과 함께 다세대주택으로서의 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 존재 및 HUG 관련 조건, 그리고 지역 규제 사항 등 해결해야 할 명확한 리스크 요인이 산재해 있습니다.

따라서 철저한 권리 분석과 임차인 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 선행되지 않는다면 투자 가치가 저하될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

지하철 5호선 송정역과의 인접성으로 인한 역세권 프리미엄 기대.

강서구 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성.

임차인 관련 리스크 해소 시 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계